2027년 바뀌는 부동산 PF 제도…‘자기자본 20%’ 시대 대비해야 [바른 컴플라이언스리포트]

지금까지 프로젝트파이낸싱(PF)은 시행사가 금융기관에서 대규모 대출을 일으켜 사업을 진행하는 방식이 일반적이었다. 현재 국내 시행사 평균 자기자본비율이 총사업비 대비 약 3%임을 고려할 때 사업비에서 대출금이 차지하는 비율은 상당히 높다. 그러나 2022년 이후 부동산 경기 침체로 PF 부실이 잇따르면서 시행사의 낮은 자본력이 위기의 원인 중 하나로 지목되었고, 금융위원회는 위기재발방지를 위해 지난 12월 ‘부동산 PF 건전성 제도개선방안’을 발표하면서 2027년부터 시행할 것을 밝혔다.

이번 제도개선은 크게 △PF사업비 대비 자기자본비율에 따른 위험가중치 및 충당금 차등화 △자기자본비율 20% 미만 사업에 대한 대출제한 △PF 거액신용한도 규제 도입 및 업권별 부동산(PF) 한도규제 정비로 정리할 수 있다. 자기자본비율 20% 미만 사업 대출제한은 리스크 관리체계가 상대적으로 취약한 금융업권(저축·상호·여전·새마을금고)에 한해 적용된다. 즉, 시행사가 총사업비의 일정 비율 이상을 자기 자본으로 충당할 수 없다면 해당 금융업권은 아예 PF 대출을 취급할 수 없다.

2027년 ‘5%’ 시작으로 매년 단계적 상향… HUG·HF 보증 등 예외 활용해야

이 기준은 처음부터 20%가 적용되는 것은 아니다. 2027년 시행 첫해에는 5%에서 출발해 매년 5%p씩 단계적으로 높아져 2030년에 최종적으로 20%에 도달하는 구조다. 총사업비 1000억원짜리 사업을 예로 들면, 2027년에는 50억원만 자기자본으로 갖추면 되지만 2030년에는 200억원을 직접 조달해야 한다는 의미다. 다만 이러한 자기자본비율 기준 대출제한은 모든 PF사업장에 예외 없이 적용되는 것은 아니다. HUG나 HF의 보증을 받은 사업장, 또는 LH가 시행하는 사업장의 경우에는 자기자본비율 요건의 예외가 허용되므로 자기자본비율이 낮은 PF사업장은 HUG나 HF 보증을 적극 활용할 필요가 있다.

지분투자·보완자본 활용하고, 시행·시공·금융 간 ‘사업 구조’ 선제 점검 필요

한편 금융위원회의 제도 시행 취지를 고려할 때 시행사는 종국적으로 자기자본비율을 늘리는 방법을 고민해야 한다. 금융위원회의 발표에 따르면 지분투자자들이 출자를 약정한 금액이나 주주(시공사나 금융기관 제외) 대여금은 이른바 ‘보완자본’으로 기투입자본의 50% 범위(잠정) 내에서 자기자본으로 인정될 수 있으므로 이를 활용해야 한다. 시공사의 경우 지금까지는 자기자본이 부족한 시행사에 대해 지급보증이나 책임준공으로 신용보강을 제공했으나, 애초에 자기자본비율 요건을 충족하지 못한 사업장이라면 해당 금융업권의 대출 자체가 막히므로 대출금융기관을 확인하고 사업 구조 전체를 전반적으로 점검할 필요가 있다.

금융위원회는 위 부동산 PF 건전성 제도개선방안을 2027년부터 순차적으로 시행할 예정이다. 단계적으로 시행되는 만큼 당장 큰 충격은 없어 보일 수 있지만, 자기자본비율 20%는 현재 국내 시행사 평균 자기자본비율과 비교하면 상당한 수준이다. PF 사업에 관여하는 시행사, 시공사, 금융기관 모두 지금부터 달라지는 제도를 면밀히 살피고 사업 구조를 점검해 나가야 할 것이다.

[바른 컴플라이언스리포트]에서는 법무법인 바른 기업법무2그룹 변호사들이 기업경영에 필요한 컴플라이언스 이슈를 주제별로 선별해 연재합니다. 김소연 변호사는 PF, 부동산금융 분야의 전문가로 최근에는 부실화된 PF사업장의 정리 및 채권회수 관련 자문을 수행하고 있습니다.

이 기사가 마음에 들었다면, 좋아요를 눌러주세요.