1주택자로 살아남기…단 한 번 갈아탄다면 ‘여기’[박합수의 부동산 끝판]

이재명 대통령이 최근 기자회견에서 “우리나라의 보유세가 대체로 낮다”, “근본적으로 부동산 기대수익률을 낮출 것” 등의 발언을 내놓으며 종부세 강화에 대한 관심이 높다. 특히 다주택자를 겨냥했던 그간의 정책과 달리 비거주 1주택자가 논의의 중심으로 떠올랐다.

이르면 7월 세제 개편안에 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소 방안이 담길 것이란 전망도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수가 1주택자가 관점에서 자산을 어떻게 지킬지 대응책을 제시한다.

최근 1주택자 비거주 논란이 뜨겁다. 주택은 한 채지만 직접 거주하지 않으면 투자자로 볼 수도 있다는 관점이다. 종전에는 상상할 수 없었던 시각이지만, 대통령의 언급이라 주무 부처는 그대로 따를 태세다. 그것도 빠르면 7월 세제개편에 반영할 수도 있다.

국민 정서상 중년(?)이 되어서도 집 한 채 없는 것을 부끄럽게 생각하는 기류도 있다. 우리는 농경 정착 문화가 배경이라 주택 소유 욕구도 강하다. 2026년에 1주택자로 살아남아 자산을 어떻게 지킬지 다양한 각도에서 검토해보고 대응책을 살펴보자.

비거주자를 별도로 분리하려는 시도는 실수요자보다 투자자라는 인식에서 비롯된다.

과연 투자자의 정의는 무엇인가? 부동산 투자는 해당 자산에 투여된 금액 이상으로 시세차익이든 임대수익이 있어야 한다. 주택도 정기적으로 현금흐름이 창출되는 수익형 부동산이 될 수 있다. 1주택자도 아파트 같은 공동주택은 어렵지만, 단독주택인 다가구는 본인이 거주하고 별도의 공간을 임대할 수 있어 얼마든지 수익을 창출할 수 있다. 1주택자인 경우 공시가격 12억원 이하의 주택에서 얻는 월세소득은 비과세다. 수익이 몇천만원이 되더라도 마찬가지다. 공동주택은 세입자와 동시 거주가 어려워 전체를 임대해야 한다. 본인은 직장, 교육 등 여러 가지 사정상 다른 주택에서 거주한다. 대통령은 사회통념 상 인정되는 사유를 제외한 비거주 주택은 매도하라는 의미다.

1주택을 보유하는 경우 투자차익 실현이 가능할까 싶은데, 현실적으로 쉽지 않다. 단독과 공동주택 여부를 떠나 1채인 경우 내 집만 가격이 오른 게 아니라 대부분 주택이 같이 오른다. 내 집만 오른 게 아니어서 큰 의미가 없다. 1주택자가 매도할 때는 상급지로 갈아타든 아니면 평수를 넓히는 경우가 일반적이다. 무주택자로 남아 전세를 살거나, 하급지 또는 작은 평형으로 줄이는 일은 흔치 않다. 동급지로 가더라도 양도소득세를 내면 매입할 주택가격보다 자금이 모자라 투자라고 보기도 어렵다. 미국처럼 양도소득세를 이연해 주지도 않는다.

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