토허제 묶인 '세입자 낀 집' 거래 숨통…실거주 유예 확대

토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 규제가 일부 완화된다. 정부가 다주택자에만 적용하던 실거주 유예를 세입자가 있는 모든 주택으로 확대하면서다. 실거주 의무는 유지하되 거래 경직성을 낮춰 매물 출회를 유도하겠다는 취지다.

국토교통부는 12일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 매매할 경우 매수자의 실거주 의무 이행 시점을 임대차계약 종료일까지 늦출 수 있도록 제도를 손질한다고 밝혔다. 대상은 기존 일부 다주택자 매도 물건에서 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 넓힌다.

현재 토지거래허가구역에서 주택을 사면 허가 후 4개월 안에 입주해 최소 2년 실거주해야 한다. 그러나 세입자가 있는 집은 즉시 입주가 어려워 거래가 막힌다는 지적이 이어졌다. 특히 정부가 지난 2월과 4월 다주택자 규제 보완 차원에서 일부 물건에만 실거주 유예를 허용하면서 형평성 논란도 제기됐다.

정부는 이번 조치로 매도 가능한 물량이 늘어날 것으로 기대하고 있다. 최근 서울 아파트 거래량은 올해 1월 5900건에서 3월 6400건으로 증가했다. 최근 5년 평균인 4100건을 웃도는 수준이다. 다주택자가 판 서울 아파트를 무주택자가 매수한 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%로 뛰었다.

실거주 유예는 발표일인 이날 기준 임대 중인 주택에 한해 적용한다. 연말까지 토지거래허가를 신청해 승인받고 이후 4개월 안에 등기를 마쳐야 한다. 다만 매수자는 발표일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 한다. 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외한다.

정부는 갭투자 허용 조치가 아니라는 점도 거듭 선을 그었다. 유예를 받더라도 기존 임대차계약 종료 시점에는 반드시 입주해야 하며 최소 2년 실거주 의무도 그대로 유지된다. 최장 유예 가능 시점은 2028년 5월 11일까지다.

주택담보대출 규제도 일부 조정한다. 토지거래허가 대상 주택 매입 과정에서 실거주 의무가 이미 부과되는 점을 고려해 앞으로는 해당 주택 구입 목적 주담대에 전입신고 의무를 적용하지 않기로 했다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “갭투자 불허 원칙은 유지하면서도 세입자가 있는 주택 거래 불편과 매도자 간 형평성 문제를 보완하는 조치”라며 “실수요 중심 거래를 유도하고 서울·수도권 주택 공급 확대도 차질 없이 추진하겠다”고 말했다.

박효주 기자 phj20@etnews.com