“탄핵 인용보다 중요한 것”…정치적 불확실성 해소된 부동산시장, 전망은?

윤석열 전 대통령의 탄핵 선고를 두고 부동산 시장 향방에 대한 관심이 뜨겁다. 전문가들은 정치적 불확실성보다 현재 부동산 시장에서는 금리·규제·수급이 주요 키워드가 될 것으로 보고 있다.

4일 헌법재판소는 윤석열 대통령을 파면했다. 이날 오전 11시 22분께 문형배 헌재소장 권한대항은 “윤석열 대통령을 파면한다”는 탄핵심판 선고 주문을 읽었다. 파면의 효력은 즉시 발생해 이를 기점으로 윤 대통령은 직위를 잃게 됐다.

윤 대통령이 12·3 비상계엄을 선포한 때로부터 122일만, 지난해 12월 14일 탄핵소추안이 접수된 때로부터 111일 만이다.

정치적 불확실성이 해소되면서 시장의 눈길은 새 정부 출범 이후 움직임에 쏠리고 있다.

이에 대해 양지영 신한투자증권 수석연구원은 “탄핵이 인용되며 정치 불확실성이 일정 부분 해소됐다.”면서 “시장 참여자들의 관망 심리가 완화되며 추세 방향에 대한 ‘선택’이 이뤄질 수 있는 시점이 도래한 것인데, 정치 이슈보다는 금리, 규제 등 복합적 요인이 더 중요하다”고 짚었다.

양 수석연구원은 이어 “차기 정권 출범까지 약 두 달 간의 공백이 생기며 발 빠르게 시장에 대응하려는 투자자들이 나타날 가능성도 있다”고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “다주택자들은 가장 가치가 높은 한 채를 남겨놓고 처분(매각 또는 증여)하려고 하면서 비교적 입지가 떨어지는 쪽을 급매로 내놓을 가능성이 있다”며 “내 집 마련을 계획하는 일부 대기 수요자들도 저가 매물 중심으로 거래에 나서면서 거래량이 다소 증가할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

신얼 상상인증권 연구원도 “재건축 추진 단지를 중심으로 한 수요는 유지되고 있으나 매수 관망 심리가 되살아나면서 거래가 제한적으로 발생해 전반적으로 가격 흐름은 유지되고 있다”며 “강남(+0.15%)은 송파(+0.28%), 강남(+0.21%), 양천(+0.20%) 내 재건축 추진 단지들을 위주로 상승하면서 전주 대비 상승폭 역시 확대되고 있는 상황”이라고 분석했다.

‘똘똘한 한 채’ 심화 현상 강화…정책 방향 불확실성은 ‘여전’

다주택자 대상 규제 강화도 본격화할 수 있다는 분석도 있다. 김효선 부동산수석전문위원은 “이전 정권에서 시행하다가 현재 답보 상태인 ‘공시지가 현실화 방안’ 등은 재추진되면서 보유세가 강화될 가능성이 있을 것으로 판단된다”며 “부동산 관련 세금 중 소위 부자 세금인 2주택자 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 등은 강화될 가능성이 있고 서민을 위한 공공임대주택 공급은 추진 동력이 더해질 것으로 전망된다”고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “민주당은 시장을 가라앉히기 위한 정부의 정책적 규제 필요성을 인식하고 있다”며 “향후 시장의 투기 억제를 위해서 세금, 부과금 등의 정책 강화에 방점을 둘 것”이라고 내다봤다.

익명을 요구한 한 전문가도 “최근 민주당에서 나왔던 보고서들을 보면 임차인들의 권리 보호와 토지 공개념 강화 등으로 정책의 방향성이 높아지고 있다”며 “결국 다주택자 강화 규제가 나올 수밖에 없는 상황에서 장기적으로는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화할 수밖에 없다”고 강조했다.

다만 기준금리 인하는 다소 늦어질 수 있다는 관측이다. 이달부터 토지거래허가구역 해제 당시 신청된 주택담보대출이 본격 실행되면서 가계부채가 급증할 가능성이 있어서다.

윤여삼 메리츠증권 연구원은 “현재 미국 관세부과로 인해 대내외 경기둔화 압력이 높아지고 있다는 점에서 금리인하의 필요성이 증대한 부분을 인정하더라도 대선 국면에서 공급 물량 확대 가능성과 현재 경기둔화 분위기는 5월과 8월 정도 금리인하 실시를 예상할 수 있다”고 평가했다. 사실상 4월 한국은행 금융통화위원회에서 당장 금리인하를 결정하기 어려울 것이라는 설명이다.

양지영 연구원은 “금리 인하가 자칫 부동산 과열의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려로 이어지며 정부는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 이후 하반기 인하 여부를 조정할 것으로 보인다”고 전망했다. 이어 “집값 상승세가 성동·강동·마포 등지로 확산할 경우 해당 지역에 대한 토허제 추가 지정이나 DSR 규제 강화 조치가 나올 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

다만 정책 방향의 불확실성과 여름철 비수기, 금리 인하 시점 지연 가능성 등이 복합적으로 작용하며 분양시장 위축은 한동안 이어질 전망이다. 올해 하반기 들어서야 분양시장이 활기를 되찾을 수 있다는 예측이 나오는 이유다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “탄핵이 시장에 미치는 영향은 단기적으로는 미미하다. (3기 신도시, 주택 공급 등 장기 정책 등의 경우) 공공, 임대, 이익 환수 등 세부적인 디테일은 바뀔 가능성이 높다”고 설명했다.

양 연구원은 “9월 이후 정치·정책 불확실성이 해소된 시점을 중심으로 공급이 집중될 것으로 전망된다”며 “건설사 입장에서는 ‘미분양’이라는 낙인이 찍히게 되면 미분양 해소하는 데 큰 걸림돌이기 때문에 불확실성이 해소가 되어 수요자들이 움직일 수 있는 여름 비수기 이후로 볼 것으로 예상된다”고 했다.