최우선변제권 갖춘 소액임차인도 경매 배당금 신청 놓쳤다간 낭패

"중개사님! 큰일 났어요."

청소하랴 출근 준비하랴 정신없는 아침 시간, 모든 분주함을 일시 정지시키는 짜릿한 비명. 3년 전에 인근 아파트 월세를 구해준 임차인이었다. 당시 임대인이 경매 물건을 낙찰받아 시세 차익을 남기고 되파는 일을 반복했던 모양인데, 낙찰 이후 아파트 시세가 하락하자 월세를 놓아 담보대출 이자를 충당하며 시세가 회복되기를 기다렸던 것 같다.

주변 시세보다 저렴한 월세라 계약 결정이 쉬웠는데 2년 만기가 도래하자 임대인과 임차인이 직접 만나 재계약서를 작성했다고 한다. 그런데 최근 임대인이 은행 이자를 충당하지 못해 경매에 넘어가게 되자 놀란 임차인이 임대인에게 연락했더니 "걱정하지 마라. 집이 경매에 넘어가더라도 소액임차인에 해당하니 최우선 변제를 받을 수 있다. 그러면 1400만원은 받게 되니 나머지 600만원에 대해서는 나중에 따로 해결하자"고 안심시켰단다.

경매라는 절차 자체에 놀란 임차인이 몇 번을 확인해도 "그냥 아무것도 안 해도 된다. 가만히 있어도 보증금은 다 받게 된다"고 강조했단다. '소액 임차인'이란 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 권리가 있는 임차인을 의미하며 최우선 변제 금액의 기준일은 임차 목적물에 설정된 근저당 설정일이다. 이 최우선 변제 금액은 지역마다 시기마다 차등 적용된다.

어쨌든 최우선 변제 제도에 문외한이었던 임차인은 평소 경매 물건을 많이 취급하며 부동산 실무에 박식해 보였던 임대인의 설명에 적잖이 안심했다. 그래서 큰 걱정 없이 그저 임대인이 시키는 대로 무심히 기다리다가 경매 낙찰 후 혹시나 해서 법원에 연락해 보니 '한 푼도 받을 수 없다'는 청천벽력 같은 답변을 듣게 된 것이다.

"어떡해요. 임대인이 가만히 있어도 1400만원은 받을 수 있다고 해서 믿었는데 한 푼도 못 받고 쫓겨난대요."

확정일자도 받고 전입신고도 다 했는데 그리고 보증금 2000만원에 월차임을 내는 소액임차인이 맞는데 한 푼도 못 받는단다. 왜냐하면 '배당 신청'을 안 했단다. 임대인이 최우선 변제를 받는 소액임차인이니 아무것도 안 해도 된다고 해서. 그래도 그렇지, 인터넷 정보가 범람하는 시대에 임대인 말만 믿고 기본적인 것조차도 안 하다니.

일단 임대인에게 연락해 잘못 설명하는 바람에 임차인이 한 푼도 못 받게 됐으니 보증금을 마련해 달라고 요구했다. 다행히 임대인은 본인의 무지(?)를 인정하고 보증금을 마련해주겠노라 약속했다.

하지만 어쨌든 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로 보장받을 수 있는 소액임차인에 해당하면서도 배당 신청을 안 해 최우선 변제금을 못 받게 된 부분은 안타깝기 짝이 없었다. 소액임차인이 최우선 변제권을 행사하려면 △보증금이 소액에 해당할 것 △경매개시 결정기입 등기 이전에 대항력 요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추고 이를 낙찰 기일까지 유지할 것 △배당요구 종기일까지 배당 신청을 할 것. 이 세 가지를 반드시 지켜야 한다.

부동산 거래에 있어서는 막연한 상식을 앞세워서는 안 된다. 특히 계약에 있어서는 시기를 놓친 것을 돌이킬 수 없다. 법조문을 알고 있더라도 수시로 개정될 수 있다는 점을 고려해 매 시기 정확히 확인해야 한다. 최근에는 당근마켓 등의 직거래가 증가하다 보니 당연한 원칙을 간과한 피해 사례도 급증하고 있다. 부동산 거래는 반드시 전문가인 공인중개사를 통해야 하고 부득이 직거래해야 할 경우에는 인근 중개사무소의 조언을 얻는 것이 좋다.

[양정아 공인중개사]

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