청담 40억 치솟을때·노원은 7000만원 ‘뚝’…서울 집값 초양극화

서울 아파트 시장의 ‘초양극화’ 현상이 갈수록 심화되고 있다. 강남·서초·용산구에서는 100억원이 넘는 초고가 아파트 거래가 올 들어 벌써 14건이나 체결됐다. 토지거래허가구역 확대 지정, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화, 탄핵·대선 국면에도 신고가가 나오며 집값 상승폭이 커지고 있다. 반면 이른바 노도강(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역 아파트값은 확연한 보합·하락세를 보인다.

22일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가공개시스템을 분석한 결과 올 들어 서울 100억원 이상 아파트 매매 거래는 총 14건으로 집계됐다. 구체적으로 용산구 나인원한남(5건)·한남더힐(3건), 강남구 압구정 현대(2건)·효성빌라청담101(1건), 서초구 래미안원베일리(1건)·아크로리버파크(1건), 성동구 아크로서울포레스트(1건)에서 100억원 이상 초고가 거래가 나왔다.

지난 3월 토지거래허가구역이 확대 지정된 이후에도 신고가 거래가 속속 체결된 셈이라 주목된다. 효성빌라청담101(B동) 전용면적 226㎡(4층)는 지난 1일 113억원에 중개 거래되며 신고가를 찍었다. 이는 작년 8월 같은 평형(5층)이 74억500만원에 팔린 것보다 약 39억원이나 오른 거래다.

압구정 현대6·7차 전용 245㎡(8층)도 지난달 25일 130억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 압구정 현대아파트는 물론 압구정 재건축지구 전체를 통틀어 역대 최고가다. 동일 평형의 직전 거래가는 작년 6월 신고된 115억원이다. 나인원한남 전용 273㎡(1층) 역시 지난 2월 250억원에 팔렸다. 이는 역대 공동주택 최고가 거래다.

최근 몇 년 사이 100억원 이상 초고가 아파트 거래가 늘고 있다. 2022년 4건, 2023년 5건에 불과했던 관련 거래는 작년엔 23건으로 뛰었다. 올해는 현재 추세대로면 한 차례 더 늘어날 전망이다. 김은선 직방빅데이터랩 실장은 “상위 자산가들이 희소가치가 높은 부동산에 자산을 두고 장기적으로 보존하려고 한다”며 “강남·용산 등 대체 불가능한 입지에 수요가 집중되고 있다”고 설명했다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이다.

한국부동산원에 따르면 이달 들어 서울 강남3구와 용산구 아파트값 상승폭이 심상찮기도 하다. 강남구(0.15%→0.19%→0.26%), 서초구(0.19%→0.23%→0.32%), 송파구(0.12%→0.22%→0.30%), 용산구(0.14%→0.15%→0.16%) 아파트값 상승률은 3주째 커지는 것으로 나타났다.

전문가들은 정부가 오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계 규제를 실시한다고 밝힌 것도 상급지엔 영향이 미미할 것으로 내다봤다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “서울 강남·용산, 경기도 과천 등 선도 지역은 자산가 중심 시장으로 재편돼 큰 영향이 없을 것”이라며 “오히려 수도권 외곽이 타격을 입을 것”이라고 양극화를 우려했다.

실제 강북 지역의 최근 집값은 하락세와 보합세를 오가고 있다. 이번주 노도강 집값은 모두 보합세(0.00%)를 기록했다. 지난주에는 노도강 집값이 모두 하락세를 보이기도 했다. 일례로 노원구 중계동 청구3차 전용 84㎡(6층)는 지난 19일 12억2000만원에 거래됐다. 같은 평형 같은 층수 매물이 지난해 8월 12억8000만원에 거래된 바 있는데 9개월 만에 6000만원이 떨어진 것이다.

중계동 양지대림 전용 84㎡(1층)는 지난 19일 8억9000만원에 거래됐다. 이는 같은 평형 1층 단지 중에서 2020년 이래 가장 낮은 금액이다. 지난해 8월 같은 평형 1층 단지는 9억6000만원에 거래된 바 있다.

마찬가지로 강북권인 은평구(0.04%), 중랑구(0.02%), 중구(0.01%)도 상승세가 미미했다. 한국부동산원은 “재건축 추진 단지 등 주요 선호 단지 위주로 매도 희망 가격이 상승하나 일부 지역에서는 매수 관망세가 지속되고 있다”고 설명했다.

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