“집값 안 떨어진다”…10·15대책 이후 무주택자 대응전략은?

거래는 막히고 전세는 폭등…10·15대책 ‘부작용’ 현실화
대출 문턱 더 높아져 실수요자 소외…현금 부자만 웃는다
입주물량 감소·토허제 겹치며 전세대란 예고…무주택자 대비 필요

[이데일리 최정훈 기자] 10·15 부동산 대책 이후 수도권 주택시장에서 거래절벽과 전세난이 동시에 심화되고 있다는 분석이 나왔다. 이번 대책이 투기 억제 효과보다 실수요자의 주거 접근성을 떨어뜨리는 부작용이 크고 조정지역·토지거래허가구역 지정으로 매수는 막히고 전세수요는 폭증하면서 시장이 양극화되고 있다는 진단이다.

27일 서울 남산에서 바라본 성동ㆍ광진 등 아파트 단지.(사진=연합뉴스)

부동산 컨설팅업체인 리얼티파트너스투자자문의 오윤섭 대표이사는 자신의 블로그 ‘오윤섭의 부자노트’에서 “이재명 대통령의 부동산 발언이 시장 안정에는 도움이 되지 않는다”며 “정책 담당자의 지나친 언급은 시장 불안을 자극하고, 실수요자에게 ‘지금 사야 한다’는 조급심을 유발한다”고 지적했다. 그는 “대통령이 집값을 안정시키겠다고 자주 말하는 것은 투자 수요를 억제하기보단 오히려 실수요자의 매수세를 부추기는 신호로 작용한다”고 했다.

그는 이번 대책의 결과로 거래절벽과 전세난이 병행될 것으로 내다봤다. “서울과 수도권 대부분이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 사실상 불가능해졌고, 대출규제 강화로 실수요자의 매수 여력도 급감했다”고 말했다. 이어 “LTV 40%, 스트레스 DSR 도입으로 대출 문턱이 높아진 반면, 금리는 여전히 높아졌다”며 “대출레버리지를 통한 매수는 막히고, 전세는 급등할 수밖에 없는 구조가 됐다”고 덧붙였다.

오 대표는 “10·15대책 이후 매매가가 급락할 가능성은 낮다”며 “토지거래허가제가 시행된 강남 등 상급지에서는 매도 물량이 잠기고, 상급지 갈아타기도 어려워 현금부자만 거래가 가능한 시장이 됐다”고 분석했다. 그는 “상급지 갈아타기가 막히면 매도·매수가 모두 줄어들고, 금매물도 나오기 어렵다. 이런 구조에서는 전세난이 심화된다”고 내다봤다.

그는 “현금부자 중심의 거래가 이어지면서 중산층·무주택자의 진입 장벽은 높아지고 있다”며 “전세수요가 폭증해 11월 이후 전세난이 극심해질 가능성이 높다”고 말했다. “특히 계약갱신청구권이 남은 세입자들도 재계약을 택하면서 시장 유통물량이 사라지고 있다”고 덧붙였다.

무주택자에게는 “지금은 매수 타이밍이 아니라 기회를 준비해야 할 시기”라고 강조했다. 그는 “현 시점에서 가장 현명한 전략은 전세를 유지하며 시장을 관망하는 것”이라며 “자금이 충분하지 않다면 토지거래허가제 외 지역의 저가 아파트나 분양권 매수로 실거주 기반을 마련하는 것이 좋다”고 조언했다.

그는 또 “2026~2027년에는 역전세가 해소되고 전세난이 다시 심화되면서 매매가 상승세로 전환될 가능성이 크다”며 “26년 이후 입주물량 감소와 전세대란이 맞물리면 수도권 아파트값은 재상승 국면으로 들어설 것”이라고 전망했다.

오 대표는 “비토허제 지역의 중저가 아파트는 여전히 기회가 있다”며 “감정가 15억원 이하, 실거주 목적의 분양권 매수는 장기적으로 안정적인 선택이 될 수 있다”고 말했다. 그는 “대출이 가능한 범위 내에서 분양권을 내 집으로 만드는 전략을 세워야 하며, 잔금대출을 활용해 입주권을 확보하는 것도 좋은 대안”이라고 덧붙였다.

마지막으로 그는 “10·15대책 이후 무주택자의 최악의 선택은 매수를 포기하고 전월세로만 사는 것”이라며 “토허제 아파트 매수나 분양권 확보를 통해 실거주를 준비해야 한다. 28년까지 역대급 입주물량 감소와 전세대란이 맞물려 무주택자에게는 새로운 기회가 찾아올 것”이라고 말했다.