증여받은 자산을 매각할 때 양도세 얼마나 부과될까

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우 세법에서는 양도차익을 계산하는 방법을 별도로 규정하고 있다. 증여라는 방식을 이용해 세금을 의도적으로 줄이는 것을 방지하기 위해서다.

일반적으로 부모가 3주택 이상 다주택자면 최초로 매도하는 주택에 대해서는 비과세 특례를 적용받을 수 없다. 따라서 자녀에게 증여하는 방법 등을 고려하곤 한다. 이때 증여세는 세법에서 정한 ‘시가(時價)’에 따라 부과한다. 자녀는 시가의 20~30% 수준의 금액을 증여세로 납부하고(시가 10억원 이하 자산 증여 때, 취득세 별도) 자산을 취득하게 되는 것이다.

부모의 자산이 증여를 통해 자녀에게 소유권이 이전되면 이후 발생하는 세금은 모두 자녀가 납세 의무자가 된다. 그런데 ‘양도소득세 이월과세’ 제도라는 것을 유념해야 한다. 부모로부터 증여받은 자산을 일정 기간 내 제3자에게 양도할 경우, 증여받은 시점이 아니라 부모의 취득 당시 가격으로 양도차익을 계산하는 제도다. 주식 외 자산(부동산 등)을 2023년 1월 1일 이후 증여받은 경우 10년 내 매각하면 이런 방식으로 계산한다. 그전에 증여받았다면 5년 내 매각하는 경우 이 방식이 적용된다.

증여받은 자산을 매각할 때 양도소득은 다음 두 가지를 비교해 큰 금액으로 계산하라고 규정돼 있다. 하나는 매도금액에 증여세 납부 때 신고금액(증여재산평가금액)을 차감하고, 그 외 필요경비를 뺀 금액이다. 다른 하나는 매도금액에서 증여자의 최초 취득금액을 차감하고, 납부한 증여세 등까지 필요경비로 뺀 금액이다. 이때 장기 보유공제는 증여자가 최초로 취득한 시점부터 계산해 반영할 수 있다. 이렇게 두 가지 양도소득을 계산해 비교한 뒤 큰 금액으로 양도세를 납부해야 한다. 증여를 통해 세금을 줄이는 사례를 방지하기 위한 것이다.

증여받은 뒤 보유·거주 기간 등의 조건을 충족하면 ‘1가구1주택’ 비과세 대상이 될 수도 있다. 증여로 취득할 당시 해당 부동산이 비조정대상지역에 있었다면 보유 2년, 조정대상지역이라면 보유 2년 이상, 거주 2년 이상 조건(상생 임대차 주택으로 대체 가능)을 만족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 매도금액이 12억원을 초과하는 고가주택은 과세 대상 양도차익이 발생하기 때문에 별도로 계산해야 한다. 일정 요건을 충족하는 경우 양도차익에서 12억원을 초과하는 부분에 대한 금액만 과세하기 때문에 세금 부담은 그리 크지 않을 수 있다. 따라서 이럴 경우 꼭 10년을 기다리지 않고 매도를 고려해 볼 수 있을 것이다.

일종의 우회 양도인 ‘부당행위 계산의 부인’이라는 문제도 있다. 양도세를 줄일 목적으로 자녀 등에게 증여한 뒤 이를 다시 제3자에게 매각하려는 경우가 있다. 세법에서는 이 경우 증여자가 직접 제3자에게 양도한 것으로 가정했을 때 부과되는 양도소득세와 증여받은 사람이 내야 하는 세금(증여세+양도세)을 비교해 큰 금액으로 과세한다.

만약 증여자가 직접 양도했을 때 세금이 더 크다면 증여받은 사람이 이미 납부한 증여세는 환급된다. 이 같은 우회 양도로 의심받지 않기 위해서는 증여받은 사람이 자산을 양도한 뒤 받은 대금은 모두 자신에게 귀속돼야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표