임대사업자 양도세 손질 … 실제 임대기간 만큼만 깎아준다

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임대사업자 양도세 손질 … 실제 임대기간 만큼만 깎아준다

업데이트 : 2026.02.24 18:00 닫기

국무회의 세법 개정안 의결
기존엔 취득시 시가 적용 관행
다주택자 양도세 중과 유예
5월 9일부로 종료 확정

10년 이상 세를 주는 민간임대사업자가 주택을 처분할 때 적용받는 '양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 산정 방식'이 수정됐다. 애초 입법 예고안에서는 '임대 종료일 기준시가에서 취득 시 기준시가를 차감'하도록 했지만, 국무회의 최종안에서는 '임대 종료일 기준시가에서 임대 개시일 기준시가를 차감'하도록 변경됐다.

24일 재정경제부에 따르면 이날 오전 이재명 대통령 주재로 청와대에서 열린 국무회의에서 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하는 소득세법 시행령 개정안과 장기일반민간임대주택 장특공제 산정 방식을 새로 담은 조세특례제한법 시행령 개정안이 잇달아 통과됐다.

핵심은 임대사업자의 장특공제 계산법 변경이었다. 현행은 임대사업자가 10년 이상 대여한 장기일반민간임대주택을 매각할 때 양도차익의 70%에 대해 장특공제가 적용된다. 다만 구체적인 양도차익 계산법이 없었다. 이에 정부는 지난달 16일 세제개편 후속 시행령 개정안을 입법 예고하면서 장기일반민간임대주택 양도차익 계산 때 '임대 종료일 기준시가'에서 '취득 시 기준시가'를 빼주기로 했다. 하지만 이날 재경부는 관계부처 협의 등을 거쳐 계산법을 수정했다. 임대 종료일 기준시가에서 감해주는 가격을 '임대 개시일 기준시가'로 바꾼 것이다. 수정안은 이날 국무회의를 통과해 확정됐다. 재경부 관계자는 "취득 시 기준시가와 임대 개시일 기준시가에 큰 차이가 없어 임대사업자의 양도세 부담이 늘어난다고 볼 수 없다"고 설명했다.

부동산·세무업계에서는 다른 해석이 제기된다. 장특공제율 70%를 적용하는 양도차익을 계산할 때 취득 시 기준시가를 차감하면, 임대 개시일 기준시가를 사용할 때보다 일반적으로 값이 커지게 된다. 주택 가격이 장기간 상승해 온 점을 감안하면 취득 시점의 기준시가가 더 낮은 경우가 많기 때문이다. 한 세무업계 관계자는 "이번 기준 변경으로 양도세 부담이 늘어나는 사례도 적지 않을 것"이라고 전망했다.

한편 금융당국은 이날 은행권과 다주택자 대출 만기 연장 규제 방안 마련을 위한 3차 대책회의를 했다. 대책회의에선 다주택자 대출 회수 대상을 선정하기 위한 데이터 분석과 부작용을 최소화하는 방안이 논의된 것으로 알려졌다.

[문지웅 기자 / 손동우 기자 / 연규욱 기자]

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10년 이상 세를 주는 민간임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제 계산 방식이 '임대 개시일 기준시가'를 사용하는 것으로 수정됐다.

정부는 이 변경이 임대사업자의 양도세 부담을 크게 늘리지 않을 것이라고 설명했지만, 부동산·세무업계에서는 부담이 증가할 것이라는 우려가 제기되고 있다.

또한 금융당국은 다주택자 대출 만기 연장 규제 방안을 논의하기 위한 3차 대책회의를 열었다.

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임대사업자 양도세 계산 방식 변경…'임대 개시일' 기준 적용으로 세 부담 늘어날 수도

Key Points

2026년 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되며, 임대사업자의 장기보유특별공제(장특공제) 계산 방식이 변경돼요. 📝
기존에는 임대사업자가 10년 이상 임대한 주택을 팔 때 양도차익에 대해 장특공제를 적용받았는데, 이제는 '임대 개시일 기준시가'를 기준으로 양도차익을 계산하게 되었어요. 🏡
정부는 이번 변경으로 임대사업자의 양도세 부담이 크게 늘어나지 않을 것으로 보지만, 부동산 및 세무업계에서는 주택 가격 상승 추세를 감안할 때 실제 세 부담이 늘어나는 사례도 있을 것으로 보고 있어요. 📊
한편, 금융당국은 다주택자 대출 만기 연장 규제 방안 마련을 위한 회의를 진행 중이며, 데이터 분석과 부작용 최소화 방안을 논의하고 있다고 해요. 🏦

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

2026년 2월 24일, 정부는 민간임대사업자가 보유한 주택을 처분할 때 적용되는 '양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)' 산정 방식을 변경하는 내용을 담은 조세특례제한법 시행령 개정안을 국무회의에서 의결했어요. 🏡✨

기존에는 10년 이상 임대한 장기일반민간임대주택을 매각할 때 양도차익의 70%에 대해 장특공제를 적용해 왔는데요. 다만, 구체적인 양도차익 계산 방식이 명확하지 않아 혼란이 있었어요. 이번 개정으로 장특공제 계산 시 '임대 개시일 기준시가'를 기준으로 삼도록 명확해졌습니다. 🧐

원래 입법 예고 단계에서는 '임대 종료일 기준시가'에서 '취득 시 기준시가'를 차감하는 방식이 제시되었지만, 최종안에서는 '임대 개시일 기준시가'를 차감하는 것으로 수정되었답니다. 재정경제부는 이 변경으로 인해 임대사업자의 양도세 부담이 크게 늘어나지는 않을 것이라고 설명했어요. 🤔

하지만 부동산 및 세무 업계에서는 다른 시각을 제시하고 있어요. 주택 가격이 장기간 상승해 온 점을 고려할 때, '취득 시 기준시가'를 적용하는 것보다 '임대 개시일 기준시가'를 적용하는 것이 양도세 부담을 늘릴 수 있다는 전망이 나오고 있답니다. 😮

한편, 이날 국무회의에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 2026년 5월 9일부로 종료하는 내용의 소득세법 시행령 개정안도 함께 통과되었어요. 🗓️ 이는 부동산 시장에 여러모로 영향을 미칠 것으로 보여요. 📈

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 소식은 민간임대주택을 10년 이상 보유하고 양도할 때 적용되는 '양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)' 계산 방식이 변경된 것에 대한 내용이에요. 🏠 기존에는 임대사업자가 주택을 팔 때 양도차익을 계산할 때 '임대 종료일 기준시가'에서 '취득 시 기준시가'를 빼는 방식으로 계산해왔어요. 하지만 이번에 개정된 시행령에서는 '임대 개시일 기준시가'를 빼도록 바뀌었죠. 🤔

이러한 변경의 배경에는 세법 개정이라는 큰 흐름이 있어요. 특히 '다주택자 양도소득세 중과 유예'가 2026년 5월 9일부로 종료되면서, 세금 관련 제도 전반을 손질하는 과정에서 임대사업자 관련 규정도 조정된 것으로 보여요. ✍️ 지난 2011년 관련 기사들을 보면, '다주택자도 장기보유특별공제와 비과세 혜택을 받을 수 있도록' 제도가 개선되면서 임대사업자 등록 요건 완화 등 다양한 세제 지원이 있었음을 알 수 있어요. (연관뉴스 1, 3, 4) 하지만 2020년에는 임대사업자 장기보유특별공제 특례 적용 기간을 '임대사업자 등록 이후 임대 기간'으로 한정하는 문구가 추가되면서, 기존 임대사업자들 사이에서 '정부의 말 바꾸기'라며 반발이 있었던 사례도 있어요. (연관뉴스 5) 이는 세제 혜택의 범위를 둘러싼 지속적인 논의와 변화가 있었음을 보여줍니다. 📊

이번 개정으로 인해 부동산 및 세무 업계에서는 양도세 부담이 늘어날 수 있다는 시각도 있어요. 왜냐하면 주택 가격이 장기간 상승해온 만큼, '취득 시 기준시가'가 '임대 개시일 기준시가'보다 낮은 경우가 많아, 이를 차감하면 양도차익이 더 커질 수 있기 때문이에요. 📉 재정경제부 관계자는 큰 차이가 없어 부담이 늘지 않는다고 설명했지만, 실제 현장에서는 다른 해석이 나오고 있는 만큼, 앞으로 이로 인한 영향에 대해 주목할 필요가 있어요. 👀

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2011년 2월

다주택자도 임대사업자 등록을 하면 양도소득세 중과를 피할 수 있고, 특정 요건을 갖추면 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다는 내용이 소개되었어요. 🏠 또한, 미분양 주택에 대한 양도세 감면 혜택도 있었습니다. 💰
2011년 9월

2주택 이상 보유자도 내년부터 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있게 되며, 임대사업자는 5년 이상 임대 시 양도세 중과 배제 및 종합부동산세 과세 대상에서 제외된다는 내용이 확정되었어요. 📈 임대용 주택 한 채만 있어도 혜택을 받을 수 있게 되었답니다. 🏡
2020년 7월

정부가 임대사업자 장기보유특별공제 특례 적용 기간을 '임대사업자 등록 이후 임대 기간'으로 한정한다는 내용이 2020년 세법개정안에 추가되었어요. ✍️ 이는 임대사업자 등록 전 발생한 양도 차익에 대해서도 공제가 가능하다는 기존 안내와 달라 논란이 있었답니다. 🗣️
2026년 5월 9일

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 기간이 종료될 예정이에요. ⏳ 이와 함께 민간임대사업자가 주택 처분 시 받는 양도소득세 장기보유특별공제 산정 방식도 변경되었어요. ⚖️
2026년 2월 24일

임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제 계산 방식이 수정되어 국무회의에서 통과되었어요. 📜 기존 입법 예고안과 달리 '임대 종료일 기준시가'에서 '임대 개시일 기준시가'를 차감하는 방식으로 변경되었으나, 부동산 및 세무 업계에서는 양도세 부담이 늘어날 수 있다는 전망도 나오고 있어요. 📊

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 양도소득세 장기보유특별공제 산정 방식 변경은 10년 이상 임대한 민간임대주택을 보유한 개인들에게 직접적인 영향을 미칠 것으로 보여요. 🏠 기존에는 임대 종료일 기준시가에서 취득 시 기준시가를 차감하여 양도차익을 계산했지만, 이제는 임대 개시일 기준시가를 차감하게 되면서, 주택 가격 상승분을 반영할 때 양도차익 계산 방식이 달라지게 돼요. 📈 부동산 및 세무 업계에서는 주택 가격이 꾸준히 상승해왔기 때문에, 임대 개시일 기준시가보다 취득 시 기준시가를 적용하는 것이 일반적으로 더 유리하며, 이번 변경으로 인해 일부 임대사업자들의 양도세 부담이 늘어날 수 있다고 보고 있어요. 😟

부동산 및 세무 관련 산업은 이번 세법 개정으로 인해 새로운 업무 처리와 상담 수요가 발생할 수 있어요. 💼 특히, 양도소득세 계산 방식 변경으로 인해 관련 법규 해석 및 적용에 대한 전문가들의 역할이 더욱 중요해질 것으로 예상돼요. 🤓 임대사업자 등록 관련 상담이나 양도세 절세 방안 마련 등에서 세무사, 부동산 컨설턴트 등 관련 전문가들의 전문성이 요구될 거예요. 또한, 이번 조치가 다주택자들의 주택 처분 및 신규 투자 결정에 간접적인 영향을 미칠 수 있어, 부동산 시장 전반에 대한 기업들의 전략 수립에도 변화가 있을 수 있어요. 📊

정부의 이번 양도소득세 장기보유특별공제 산정 방식 변경은 부동산 시장 안정화와 세수 확보라는 두 가지 목표를 동시에 고려한 것으로 보여요. ⚖️ 2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 함께, 임대사업자에 대한 세제 혜택 계산 방식을 조정함으로써 과도한 세제 혜택을 조정하고 시장의 불확실성을 줄이려는 의도로 해석될 수 있어요. 🤔 하지만, 부동산 및 세무 업계에서는 이러한 변경이 일부 임대사업자의 세 부담을 증가시킬 수 있다고 지적하며, 시장 상황에 미칠 파장에 대한 다양한 해석이 나오고 있어, 정부는 향후 시장 반응을 면밀히 주시하며 정책 효과를 분석해야 할 것으로 보여요. 🧐

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 조세특례제한법 시행령 개정안 통과로 인해 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 계산 방식이 변경되었어요. 😮 이전에는 '임대 종료일 기준시가'에서 '취득 시 기준시가'를 차감하여 양도차익을 계산했지만, 이제는 '임대 개시일 기준시가'를 차감하도록 바뀌었답니다. 이 변화는 특히 장기간 주택 가격이 상승해 온 경우, 임대사업자의 양도세 부담을 늘릴 수 있다는 점에서 주목할 필요가 있어요. 📈

이는 단순히 계산 방식의 변경을 넘어, 임대사업자에 대한 세제 혜택의 범위를 보다 명확히 하려는 정부의 의지를 보여주는 것으로 해석될 수 있어요. 과거에는 장특공제 적용 시점의 해석을 두고 혼란이 있었고, 실제 임대 개시 시점부터의 보유 기간 및 가치 상승분을 기준으로 공제 혜택을 주는 것이 조세 형평성에 부합한다는 논리가 작용한 것으로 보여요. ⚖️

결과적으로, 장기적으로 주택을 임대하며 보유한 사업자들은 매각 시점의 세금 부담에 대해 이전과는 다른 계산을 해야 할 가능성이 커졌어요. 이러한 변화는 향후 부동산 시장에서 임대사업자 등록을 고려하는 사람들에게 중요한 고려 사항이 될 수 있으며, 세무 전문가들과의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요해졌어요. 💡

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

이번 세법 개정안의 핵심은 임대사업자가 10년 이상 장기임대주택을 매각할 때 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 산정 방식이 변경되는 거예요. 이전에는 '임대 종료일 기준시가'에서 '취득 시 기준시가'를 빼서 양도차익을 계산했지만, 이제는 '임대 개시일 기준시가'를 차감하는 것으로 변경되었어요. 💸 만약 주택 가격이 임대 개시일 이후 크게 오르지 않았다면, 이번 변경으로 인한 양도세 부담 증가는 크지 않을 것으로 예상돼요. 🏠 따라서 이미 장기 임대를 진행하고 있는 사업자들은 현행 제도의 틀 안에서 계속 사업을 유지할 가능성이 높아요. 📈
영향력 확대 및 가속 시나리오

부동산 및 세무 업계에서는 이번 기준 변경으로 인해 일부 임대사업자들의 양도세 부담이 늘어날 수 있다고 보고 있어요. 📈 주택 가격이 장기간 상승한 경우, '취득 시 기준시가'보다 '임대 개시일 기준시가'가 더 낮아져 결과적으로 양도차익이 커지기 때문이죠. 😟 만약 이러한 양도세 부담 증가가 예상보다 크거나 광범위하게 나타난다면, 장기 임대 등록을 망설이거나 기존 임대사업자들이 매물을 서둘러 처분하려는 움직임이 나타날 수 있어요. 🏃‍♀️ 이는 향후 주택 시장에 매물이 증가하는 효과로 이어질 수도 있겠어요. 🏘️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

정부의 이번 양도세 장특공제 산정 방식 변경은 '임대 개시일 기준시가' 적용을 통해 임대사업자의 세 부담이 크게 늘어나지 않을 것이라는 설명과 달리, 업계에서는 실질적인 세 부담 증가 가능성을 제기하고 있어요. 🤔 만약 이러한 해석이 더 많은 임대사업자들에게 공감을 얻고, 예상보다 높은 세금 부담으로 이어질 경우, 정부의 정책 목표와는 달리 시장에서 예상치 못한 반발이나 혼란이 발생할 수 있어요. ⚖️ 또한, 향후 부동산 시장의 급격한 변동이나 추가적인 세법 개정 등의 외부 요인이 발생한다면, 현재의 전망과는 다른 양상으로 상황이 전개될 수도 있겠어요. 🌐

[주요 용어 해설 (Glossary)]

양도소득세 장기보유특별공제 (장특공제)

주택이나 토지 등 양도자산을 일정 기간 이상 보유했을 때, 양도차익에 대해 세금을 깎아주는 제도에요. 🏠 오래 보유할수록 더 많은 세금 혜택을 받을 수 있도록 설계되었죠. 예를 들어, 10년 이상 보유한 주택을 팔 때는 양도차익의 상당 부분을 공제받을 수 있어요. 이번 개정으로 이 공제를 계산하는 방식이 바뀌면서, 임대사업자들에게 미치는 영향에 대한 관심이 높아지고 있답니다. 🤔
기준시가

부동산의 가치를 평가하는 하나의 방법으로, 정부에서 정한 가격을 말해요. 🏡 주로 세금을 계산할 때 기준으로 사용된답니다. 실제 거래되는 시세와는 다를 수 있어요. 이번 기사에서는 임대사업자의 양도소득세 계산 시, '임대 종료일 기준시가'에서 '임대 개시일 기준시가'를 빼는 방식으로 변경된 점이 중요하게 다뤄지고 있어요. 💡 기준시가가 어떻게 적용되느냐에 따라 세금 부담이 달라질 수 있답니다.
양도소득세 중과

주택을 여러 채 가지고 있는 다주택자가 주택을 팔 때, 일반 세율보다 더 높은 세율을 적용하여 세금을 더 많이 부과하는 것을 말해요. 💸 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도를 시행해 왔답니다. 이번 기사에서는 이 중과세 유예 기간이 5월 9일부로 종료된다는 점도 함께 언급되었어요. ⏰ 이는 다주택자들의 주택 처분 시점에 영향을 줄 수 있는 중요한 부분이에요.