“이주비 대출이 단순 가계대출이냐?”…정비사업 91%, 이주비 조달 차질

올해 이주를 앞둔 서울 정비사업 구역 43곳 중 91%인 39곳이 정부의 대출규제 정책으로 이주비 조달에 차질을 빚고 있다. 계획세대수로 놓고 보면 주택 약 3만1000호가 대출규제로 인해 공급 지연이 우려된다.

서울시는 27일 오후 브리핑을 열고 지난해 7월부터 7개월간 20회에 걸쳐 전체 정비사업 현장의 피해 상황을 조사한 결과를 공개했다.

정부의 6·27 가계부채 관리강화 방안과 10·15 주택시장 안정화 대책 발표 이후 현재 정비사업 현장에는 1주택자 주택담보대출비율(LTV) 40%, 다주택자 LTV 0%, 대출 한도 6억원의 규제가 적용되고 있는 상태다.

시는 이번 조사 대상 43곳 중 대출규제를 적용받지 않는 3곳(시행일 전 관리처분인가 완료)과 HUG(주택도시보증공사) 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 규제 영향권에 놓였다고 설명한다. 이 중 재개발·재건축이 24곳(약 2만6000호), 모아주택 등 소규모주택정비사업이 15곳(약 4000호)이다.

대출 규제로 인해 조합들은 이주비가 턱없이 부족해져 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토 중이지만, 고금리에 따른 막대한 이자 비용 부담이 불가피한 실정이라는 것이다.

특히 자금 조달 여건은 사업지역·규모, 시공사에 따라 더욱 양극화되는 것으로 파악됐다. 강남권 등 대규모 정비사업장은 기본이주비보다 약 1∼2% 금리가 높더라도 대형 시공사를 통한 추가이주비 조달이 가능하지만, 중·소규모 사업장은 기본이주비보다 3∼4% 이상 높은 고금리를 감수해야 한다.

시는 “조합원의 금융 부담이 가중될 뿐 아니라 자금 조달 협상과 절차 이행에 상당한 시일이 소요되면서 사업 지연과 사업비 증가 등 악영향이 전방위로 확산하고 있다”고 지적했다.

중견 건설사가 참여하는 소규모주택정비사업인 모아주택은 마지막 관문인 ‘이주’ 단계에서 어려움을 겪고 있다. 일례로 중랑구 면목동 A모아타운 구역의 경우 4개 조합 총 811명 중 1주택자 515명(LTV 40%), 2주택자 이상 296명(LTV 0%)으로 구성됐다.

시공사가 신용도 하락 우려 등을 이유로 조합에 지급 보증 불가 입장을 통보하면서 사업 추진에 난항을 겪고 있다.

시는 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용하는 등 대출규제를 합리적으로 조정해 달라고 요청한 상태다.

이날은 대출규제를 적용받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 전달했다.

최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”고 강조했다.

그러면서 “예정된 주택공급 일정에 차질이 발생하는 현 상황이 속히 개선돼야 한다”며 “시민의 주거 안정과 정비사업의 정상화를 끌어내기 위해 모든 행정력을 집중하겠다”고 덧붙였다.

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