원금 100% 손실 각오…해외 부동산 펀드 가입하려면 이 정도 용기는 필수

내달부터 자산운용사들이 해외 부동산펀드를 출시할 때는 금리 인상이나 공실률 악화 등으로 전액 손실이 되는 최악의 시나리오를 공시 서류에 명확히 기재해야 한다. 또 상품에 하자가 발생할 경우 책임 소재를 묻기 위해 대표이사(CEO)의 자필 서명도 의무화된다. 해외 부동산펀드 전액 손실과 같은 피해 사례 재발을 막기 위한 조치다.

25일 금융감독원은 이 같은 내용을 골자로 한 펀드신고서 공시서식 개정안을 마련했다며 오는 4월 1일부터 시행한다고 밝혔다. 앞서 금감원은 지난해 12월 ‘금융소비자 보호 개선 로드맵’의 일환으로 해당 내용들을 예고한 바 있다.

개정안의 핵심은 펀드 설계 및 제조 단계부터 운용사의 자체 검증 기능을 대폭 강화하고 경영진의 책임을 못 박은 데 있다.

운용사는 외부 전문업체가 실시한 현지 실사 결과를 내부통제부서를 통해 자체 점검하고 평가의견 보고서를 작성해야 한다. 특히 이 보고서에는 대표이사를 비롯해 준법감시인, 위험관리책임자의 서명이 반드시 포함되어야 한다. 향후 상품에 문제가 생겼을 때 최고경영진이 책임을 피할 수 없도록 원천 차단한 셈이다.

투자자가 상품의 위험성을 직관적으로 파악할 수 있는 시각 장치도 의무화된다. 운용사는 부동산 가격 하락이나 주택담보대출비율(LTV) 약정 위반에 따른 기한이익상실, 강제 매각 등 치명적인 손실 구간을 보여주는 손익성과 그래프를 삽입해야 한다.

아울러 금리 인상, 공실률 증가 등 제반 환경이 악화하는 상황을 가정한 ‘스트레스 시나리오’ 분석 결과도 필수 기재해야한다. 연간 배당률이 0%로 떨어지는 상황, 펀드 청산 시 수익률이 -50%로 깎이거나 전액 손실(-100%)이 발생하는 최악의 시나리오까지 구체적 수치로 제시해야 한다.

금감원은 “이번 서식 개정으로 해외 부동산펀드 설계제조 단계부터 운용사의 자체 검증이 깐깐해지고 상품 하자 관련 책임 소재가 명확해질 것”이라며 “투자자들 역시 가입 전에 상품의 위험성을 한눈에 파악할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

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