시니어 레지던스시장 들썩…승부처는 '건물' 아닌 '운영' [위석호의 요양시설 실전투자]

초고령사회 진입을 앞두고 시니어 레지던스에 대한 관심이 뜨겁다. 대형 건설사들이 앞다퉈 시니어 레지던스 사업을 발표하고 정부도 각종 규제를 풀겠다고 나섰다. 그런데 막상 이 시장에 관심을 가지고 발을 들이려 하면 가장 먼저 부딪히는 문제가 있다. 실버타운과 시니어 레지던스가 같은 건지, 실버스테이는 또 뭔지, 용어부터 헷갈린다는 것이다.

'시니어 레지던스'는 특정 시설의 이름이 아니다. 정부가 2024년 7월 발표한 '시니어 레지던스 활성화 방안'에서 사용한 공식 개념으로 실버타운·실버스테이·고령자복지주택 등 고령층 친화적 주거공간을 아우르는 상위 개념이다. 각각의 차이를 정확히 짚어보겠다.

첫째, 실버타운이다. 노인복지법 제32조에 근거한 노인주거복지시설로, 노인복지주택과 유료 양로시설이 이에 해당한다. 만 60세 이상이 대상이며, 보증금 2억~10억원에 월 230만~500만원 이상 수준이다. 안부 확인, 식사, 가사, 건강관리, 여가 서비스를 제공한다. 서울시니어스타워(노인복지주택)나 삼성노블카운티, 더클래식500(유료 양로시설) 같은 시설이 이에 해당한다. 현재 전국 각지에서 새로운 실버타운이 설립되고 있으며 신규로 지어지는 많은 아파트 단지 중 일부는 실버타운과 구분이 어려울 정도로 시니어 친화적으로 지어질 가능성이 높다.

둘째, 실버스테이다. 2024년 새로 도입된 제도로, 민간임대주택에 관한 특별법에 근거한 공공지원 민간임대주택이다. 만 60세 이상이면 무주택·유주택 여부와 관계없이 입주할 수 있고(무주택 우선), 임대 의무기간이 20년으로 길다. 보증금은 약 3억원, 월 임대료 150만~200만원 수준(시세의 95% 이하)이며, 갱신 시에도 5% 이내로만 인상이 가능하다. 응급 안전 서비스가 필수로 제공되고 식사와 건강관리는 선택이다.

셋째, 고령자복지주택이다. 공공주택 특별법에 근거한 공공임대로, LH나 지방주택공사가 공급한다. 만 65세 이상이면서 월평균소득 50~70% 이하인 무주택 저소득 고령자가 대상이다. 보증금 200만~500만원, 월 임대료 4만~7만원 수준으로 누적 약 3956가구가 공급됐다.

정리하면 같은 '시니어 레지던스'라는 이름 아래 '실버타운'과 '실버스테이' 그리고 '고령자복지주택'이 있는 것이다. 대상 소득층과 건강 상태에 따라 선택지가 완전히 달라진다는 뜻이므로, 이 분류를 모르고 사업이나 입소 상담에 나서면 첫 단계부터 방향이 엇나갈 수 있다.

그렇다면 왜 지금 이 시장이 들썩이는 걸까. 현재 한국의 65세 이상 인구 대비 시니어 레지던스 비율은 약 0.1~0.2%에 불과하다. 미국 4.8%, 일본 2.0%와 비교하면 턱없이 낮은 수준이다. 정부는 이 비율을 2035년까지 3%로 끌어올리겠다는 목표를 세웠다.

여기에 규제 환경의 변화가 맞물렸다. 그동안 실버타운을 설립하려면 토지와 건물을 반드시 소유해야 했다. 그러나 이번 활성화 방안으로 토지·건물의 사용권만으로도 설립이 가능해지고, 부동산투자회사(리츠)가 실버타운을 개발·운영할 수 있는 길도 열린다.

또 기존에는 실버타운에 입소하려면 독립생활이 가능해야 했다. 쉽게 말해 건강할 때 들어가서 나중에 몸이 아파 돌봄이 필요해지면 나와야 하는 구조였다. 그런데 이번에 독립생활 요건이 폐지 수순에 들어서면서, 한 단지 안에서 건강할 때부터 돌봄이 필요한 시기까지 계속 살 수 있는 길이 열린다.

대형 건설사들의 움직임도 빨라지고 있다. 롯데건설은 서울 마곡에 노인복지주택 'VL 르웨스트'를 완공했고, 삼성물산은 의왕 백운밸리에서 의료복합단지 내 시니어 레지던스를 계획하고 있다. HDC현대산업개발은 서울 노원 '서울원'에 768가구 규모 웰니스 레지던스를 조성하는데, 노인복지법상 실버타운이 아닌 연령 제한 없는 프리미엄 민간 임대로 설계하면서도 을지대병원·서울아산병원과 의료 연계 협약을 맺고 직접 운영하겠다고 나섰다.

올해 들어 눈에 띄는 변화는 시장의 무게중심이 초고급에서 중산층으로 확장되고 있다는 점이다. 보증금 수십억 원의 프리미엄 시설만 있던 시장에 500~1000가구급 대단지가 속속 등장하고 있고, 시설 내 카페나 베이커리에서 입주자 부부가 일하며 월 120만원 안팎 소득을 올릴 수 있는 '일자리 제공형' 모델까지 나왔다.

과거에는 토지·건물을 소유해야만 실버타운을 설립할 수 있었다. 짓는 회사가 곧 운영하는 회사일 수밖에 없는 구조였고, 그만큼 진입장벽이 높았다. 그런데 이번 규제 완화로 사용권만으로도 설립이 가능해지면서, 건설과 운영을 분리할 수 있는 길이 열렸다. 공급자에게는 취득세·재산세 25% 감면, 용적률 최대 20% 상향, 리츠 세제 특례 같은 인센티브도 마련됐다.

요양시설 사업의 성패는 부동산이 아닌 운영 시스템에 달려 있다. 시니어 레지던스 시장에서도 이 원칙은 동일하게 적용된다. 요즘 신축 프리미엄 아파트는 피트니스, 수영장, 골프장은 기본이고 입주민 전용 조식 서비스까지 제공한다. 시니어 레지던스가 아파트와 본질적으로 가장 다른 것은 대학병원급 의료 연계와 24시간 상주 케어다. 노인 한 명이 연간 40회 가까이 병원을 찾는 나라에서 이것이야말로 시니어 레지던스만이 제공할 수 있는 유일한 가치다. 결국 이 시장의 승부는 건물이 아니라 서비스에서 갈린다.

[위석호 펴나니 대표]

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