'비거주 1주택' 규제…대치·목동 집값 자극하나

정부가 장기보유특별공제를 포함한 비거주 1주택자 규제를 검토하면서 매매시장과 전·월세 시장에서 후폭풍을 우려하는 목소리가 나온다. 1주택자가 매도보다는 실거주로 전략을 바꿀 가능성이 높아서다. 서울 강남구 대치동, 양천구 목동 학원가 등은 매매 수요가 오히려 늘어날 수 있다는 분석이다.

22일 업계에 따르면 정부는 6월 지방선거 이후 비거주 1주택자 가운데 ‘투기적 목적’을 세분화할 것으로 알려졌다. 비거주 1주택자에 대해 검토되는 대출·세금 규제에서 불가피한 사유가 있는 경우를 가려내기 위해서다. 이재명 대통령은 지난 19일 “장기보유특별공제 폐지가 실거주 1주택자에게 세금 폭탄이라는 주장은 논리 모순이자 명백한 거짓 선동”이라고 언급하며 비거주자에 대한 세금 규제 강화를 예고했다.

국가데이터처 자료와 업계 추정을 종합하면 서울 내 개인 소유 주택 가운데 실거주하지 않는 규모는 약 83만 가구다. 이 중 서울 내 다른 자치구에 거주하는 소유주가 보유한 주택은 36만6932가구, 외지인(기타지역 거주자)이 보유한 주택은 46만3995가구로 추정된다.

매매 시장에서는 학군지 수요 증가와 지방 시장 위축에 대한 우려가 나온다. 한 부동산 전문가는 “대치동과 목동 학원에 보내려는 학부모는 무리해서라도 기존 집을 팔고 이사할 가능성이 크다”며 “학원가는 물론 주변 매매시장을 자극할 것”으로 예상했다. 지방에 거주하는 서울 1주택자는 서울로 거주지를 옮길 수 있다. 지방 전·월세 시장 수요 감소로 매매시장까지 영향을 받을 것이라는 분석도 제기된다. 가뜩이나 전세 물건이 모자란 상황에서 1주택자가 대거 실입주하면 전·월세 시장 불안이 커질 가능성이 있다는 것도 부담 요인이다.

장기보유특별공제 폐지나 축소가 현실화하면 시장 불안이 한층 강화될 가능성이 크다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 10년 전 10억원에 산 주택을 40억원에 판 1주택자 A씨(2년 거주 가정)는 보유 요건이 없어질 경우 4억6676만원에서 7억9940만원으로 양도소득세가 늘어난다.

장특공제는 1가구 1주택자가 12억원 초과 주택을 팔 때 보유기간과 거주기간을 각각 10년 이상 충족하면 40%씩 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1주택자가 ‘지금 사는 집을 팔면 똑같은 집을 못 산다’고 판단하면 거래가 위축될 것”이라고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com