“도심도 공급 넘치는데”…용산 국제업무지구, 오피스 과잉 우려 확산

도심, 오피스 ''공급 확대''…임차인, 선택지 확대
용산 오피스, 사업성 의문…토지비·개발비 부담
중동 변수에 PF 대출 난항…분양가·임대료 증가
오피스→주거로 방향 수정 의견도…수익성 고려

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 도심에 대규모 오피스 공급이 이어지는 가운데 용산국제업무지구 개발사업에 대한 우려가 커지고 있다.

이미 서울 도심권역(CBD)에 신규 오피스가 잇달아 완공 중인데 용산에도 대규모 공급이 더해질 경우 중장기적 수급 불균형이 심화될 수 있다는 분석이다.

용산국제업무지구를 서울의 새로운 핵심 비즈니스 거점으로 만드는 게 서울시의 취지였지만, 장기적 수요를 고려해서 개발 방향을 수정할 필요가 있다는 의견도 나온다.

도심, 오피스 '공급 확대'…임차인, 선택지 확대

8일 금융투자업계에 따르면 서울시는 용산구 한강로3가 일대 용산정비창 부지를 '용산국제업무지구'로 조성하는 개발사업을 진행 중이다.

용산국제업무지구 개발 사업지는 서울 용산구 한강로3가 40-1번지(이촌로29길 1-11) 일원으로, 한국철도공사(코레일)이 과거 정비창으로 쓰던 용산역 뒤편부지 49만4601㎡다.

용산국제업무지구 도시개발사업 주요 현황 (자료=서울시)

서울시는 해당 부지에 국제업무·상업·주거 기능이 어우러진 복합 도시(초고층 건물 중심)를 만들겠다는 구상을 갖고 있다. 앞서 서울시는 지난 2024년 11월 28일 용산정비창 일대를 '용산국제업무지구 도시개발사업 구역'으로 지정해 고시했다.

또한 서울시와 국토교통부, 코레일, 서울주택도시공사(SH공사)는 국제업무지구의 △공간 계획 △상징적 공간 조성 △스마트도시·에너지 자립 도시 조성 △교통 개선 △주택 공급 등 다양한 분야에서 협력하기로 했다.

다만 상업용부동산 업계에서는 최근 도심권역을 중심으로 오피스 공급이 급증하고 있다는 점을 들어 우려의 목소리를 내고 있다.

올해만 해도 'G1서울'(서울 종로구 공평 15·16지구)을 비롯해 '르네스퀘어'(서울 중구 을지로3가 도시정비형 재개발구역 제6지구), '이을타워'(을지로3가 제12지구) 등 신축 오피스가 잇따라 완공된다.

이처럼 신규 공급이 늘어나면서 임차인들의 선택지는 확대됐다. 높은 임대료에 대한 부담을 느끼던 기업들은 신규 오피스가 시장에 풀리는 시점을 지켜보며 이전 여부를 결정하는 등 관망세를 보이고 있다.

G1서울의 경우 공실률이 86%에 이른다. 임차인이 메트라이프생명 뿐으로, 임대율이 14%인 것으로 전해졌다.

G1서울 (사진=김성수 기자)

용산 오피스, 사업성 의문…토지비·개발비 부담

용산국제업무지구의 사업성에 대한 의문도 제기된다. 용산은 토지 가격이 높은 데다 초고층 개발이 예정돼 있어 공사비 부담 역시 클 수밖에 없다.

중동 리스크에 따른 불확실성으로 대출 조건이 까다로워지고 있어서 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 비용이 증가할 가능성도 높다.

올 초만 해도 프라임 오피스 자산의 선순위 담보대출 금리가 3.8~4.0% 수준에서 안정세를 보였었다. 하지만 미국·이란 전쟁 장기화로 국제유가, 환율 등 불확실성이 높아지면서 프라임 오피스 선순위 대출금리가 최저 4.3~4.4% 정도로 올랐다.

얼마 전에는 최저 4.2~4.3%였는데 최근에 10bp(1bp=0.01%포인트) 더 오른 것. 한국은행(한은)은 기준금리 동결로 통화정책 안정을 유지하고 있지만, 시중의 금융비용 부담은 오히려 높아진 것이다.

글로벌 투자은행(IB)들은 한은의 금리 인상 시나리오를 제시하기 시작했다. 국제유가가 급등으로 국내 인플레이션 압력이 고조되고 있어서다.

김진욱 씨티 수석 이코노미스트는 한은이 오는 7월과 10월 각각 0.25%포인트(p)씩 두 차례 인상을 단행해 올려 연말 기준금리를 약 3% 수준으로 끌어올릴 것으로 전망했다.

이로 인해 용산에 오피스가 신축될 경우 분양가와 임대료가 비싸질 가능성이 크다. 전통적 오피스 권역인 도심권역에도 대규모 물량이 공급되는 만큼 용산에 오피스가 새로 지어지면 공실이 생길 우려도 높다.

오히려 해당 부지에 오피스 대신 주거시설을 짓는 게 사업성 측면에서 유리하다는 분석도 나온다. 최근 주택 가격 상승세가 지속되는 만큼 동일 부지에 주거시설을 공급할 경우 더 높은 수익성을 기대할 수 있다는 이유에서다.

상업용부동산 업계 관계자는 "도심권역에도 신규 오피스 공급이 빠르게 늘고 있는데 용산까지 가세하면 공급 부담이 커질 수 있다"며 "장기적으로 수요를 고려해서 개발 방향을 재검토할 필요가 있다"고 말했다.