[달인열전] "재건축은 속도전 … 숫자로 설득해야 빨라져"

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[달인열전] "재건축은 속도전 … 숫자로 설득해야 빨라져"

입력 : 2026.06.14 17:17

"재건축은 속도가 생명이다."

'재건축의 신'으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표(사진)는 서울 반포의 대장 아파트를 두 차례 바꿔놓은 인물이다. 2011년 신반포1차 조합장으로 나서 17년간 멈춰 있던 사업을 풀었고, 아크로리버파크로 재탄생해 반포 대장주가 됐다. 이후 신반포3차·경남아파트 통합 재건축에도 참여해 래미안 원베일리 인허가를 2년여 만에 끌어냈다.

매경플러스 달인열전은 한 분야에 몸을 묻은 재테크 달인에게서 시장을 읽는 법을 듣는 코너다. 첫 번째 달인으로 만난 한 대표는 자신의 사무실에서 두 시간 넘게 마주 앉아 재건축 투자에서 수익을 내려면 속도와 숫자, 그리고 서울시와의 파트너십을 봐야 한다고 했다.

한 대표가 재건축 투자에서 첫손에 꼽은 변수는 조합장이었다. 그는 "조합장 한 명이 잘못 들어오면 1년, 2년이 그냥 간다"고 말했다. 투자자도 단지를 고를 때 입지만 볼 게 아니라 조합장이 정보를 제대로 공개하는지, 숫자로 설득하는지 함께 봐야 한다는 얘기다.

조합장이 조합원을 움직이는 무기도 결국 숫자다. 한 대표는 "분담금이 얼마 줄고 환급금이 얼마 늘고 분양 수익이 얼마 들어오는지, 본인 통장에 얼마나 들어오는지 보이면 조합원은 움직인다"고 말했다.

숫자가 조합원을 움직인다면 속도는 수익률을 가른다. 사업 기간이 길어질수록 공사비 부담은 커지고 규제 변수도 늘어난다. 그래서 한 대표는 서울시와 싸우기보다 시가 받아들일 수 있는 그림을 먼저 만들라고 했다. 원베일리 설계사에게 던진 주문도 한 줄이었다. "서울시가 좋아하는 그림으로 그려달라." 단지가 행정 절차를 얼마나 빨리 통과할 수 있는지 봐야 한다는 의미다.

시공사와 종종 불거지는 공사비 갈등도 숫자로 풀어야 한다고 했다. 한 대표는 "나는 시공사를 직접 대면하지 않고 건설사업관리(CM)사를 먼저 거치게 한다"며 "건축, 설비, 전기, 토목, 조경, 소방 분야별 전문가가 상주하면서 시공사 자료를 다 검증한다"고 밝혔다. 원베일리가 코로나19 대유행과 원자재 가격 급등기를 거치고도 공사비 인상폭을 낮은 수준에서 막은 배경이다.

재건축 자체의 사업성을 높이려면 통합도 중요하다고 그는 조언했다.

한 대표는 "서울시는 통합을 좋아한다. 개별로 다섯 개를 하면 다 끝날 때까지 민원에 시달리지만 통합하면 민원이 없다"고 말했다. 여러 단지가 따로 움직이는 것보다 하나로 묶일 때 인허가와 사업성이 모두 좋아질 수 있다는 설명이다.

조합장이 사업을 제대로 끌고 가는지 확인하려면 조합원도 목소리를 내야 한다는 조언도 내놨다. 그는 "젊은 사람이 단톡방이나 네이버 카페를 만들어 조합원 80~90%를 한 방에 모아야 한다"며 "거기서 리더를 하면 조합장에게 끌려다니지 않는다"고 강조했다.

한편으로 자본이 적은 청년 투자자에게는 한강벨트 초기 재개발 지구를 보라고 그는 조언했다.

한 대표는 "3억원, 4억원으로 강남 어디에도 들어갈 수 없다"며 "자본이 적으면 외곽 말고 한강벨트 초기 재개발에 들어가 묵혀 놓으면 3배, 4배는 갈 것"이라고 말했다. 그러면서 그는 "부동산 공부를 해야 한다. 기본은 재건축이고 재건축은 영원하다"고 강조했다.

[김규식 기자 / 황순민 기자]

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재건축의 신으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표는 재건축 투자에서 속도와 숫자가 중요하다고 강조했다.

그는 조합장이 사업 추진에 미치는 영향을 언급하며, 조합원들이 적극적으로 목소리를 내야 한다고 조언했다.

또한, 자본이 적은 청년 투자자에게는 한강벨트 초기 재개발 지구에 투자하는 것이 유리하다고 덧붙였다.

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'재건축의 신' 한형기 대표, '속도·숫자·협력'으로 재건축 성공 방정식을 제시하다!

Key Points

재건축 사업의 성공 열쇠는 '조합장'의 역량과 '숫자'로 조합원을 설득하는 능력에 있으며, 이는 사업 속도와 직결되어 수익률을 좌우해요. 📈
서울시와의 파트너십을 강조하며, 시가 받아들일 수 있는 사업 계획을 먼저 제시하는 것이 행정 절차 통과 속도를 높이는 길임을 강조했어요. 🤝
공사비 갈등은 건설사업관리(CM)사를 통해 건축, 설비, 전기 등 각 분야 전문가가 시공사 자료를 검증하며 합리적으로 풀어야 하며, 이는 원베일리 사업 성공의 밑거름이 되었어요. 👷‍♀️
통합 재건축은 인허가와 사업성 측면에서 유리하며, 특히 자본이 적은 청년 투자자는 한강벨트 초기 재개발 지구에 투자하여 장기적인 시세 차익을 노려볼 만하다고 조언했어요. 🔑

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

‘재건축의 신’으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표가 재건축 사업 성공의 핵심 요소로 속도, 숫자, 그리고 서울시와의 파트너십을 꼽으며 자신의 경험을 공유했어요. 🏙️ 한 대표는 신반포1차 재건축 사업을 통해 17년간 멈춰 있던 사업을 성공적으로 이끌어 아크로리버파크를 탄생시켰고, 이후 신반포3차·경남아파트 통합 재건축에서도 래미안 원베일리의 인허가를 2년여 만에 성사시키는 등 놀라운 성과를 보여줬어요. 👏

그는 재건축 투자에서 조합장의 역할이 매우 중요하며, 조합장은 투명하게 정보를 공개하고 숫자로 조합원을 설득해야 한다고 강조했어요. 📊 조합원이 분담금 감소, 환급금 증가, 분양 수익 등을 명확히 이해해야 사업 추진에 동력을 얻을 수 있다는 것이죠. 특히 사업 기간이 길어질수록 공사비 부담과 규제 변수가 늘어나므로, 서울시가 수용할 수 있는 계획을 먼저 제시하며 사업 속도를 높이는 것이 중요하다고 덧붙였어요. 🚀

또한, 한 대표는 공사비 갈등을 해결하기 위해 시공사를 직접 대면하기보다 건설사업관리(CM)사를 통해 전문가 검증을 거치는 방식을 활용했다고 밝혔어요. 🧐 이는 원베일리의 사례처럼 공사비 인상 폭을 낮은 수준으로 관리하는 데 기여했다고 해요. 재건축 사업성을 높이기 위한 통합 재건축의 중요성도 언급하며, 서울시가 통합 방식을 선호하는 이유가 민원 감소에 있다고 설명했어요. 🤝

마지막으로, 그는 자본이 적은 청년 투자자들에게 한강벨트 초기 재개발 지구에 투자하여 장기적인 안목으로 접근할 것을 조언하며, 부동산 공부의 기본은 재건축이며 재건축은 영원하다고 강조했어요. 📚

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 뉴스 기사는 '재건축의 신'으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표의 재건축 투자 전략을 조명하고 있어요. 🔑 핵심은 재건축 사업에서 '속도'와 '숫자', 그리고 '서울시와의 파트너십'이 중요하다는 점이에요. 한 대표는 서울 반포의 대장 아파트를 두 차례나 변모시킨 경험을 바탕으로, 재건축 사업이 성공하기 위해서는 단순히 입지뿐 아니라 조합장의 역량, 조합원의 동의를 이끌어낼 수 있는 구체적인 숫자 제시, 그리고 사업 인허가 과정을 신속하게 진행하기 위한 서울시와의 협력이 필수적이라고 강조하고 있어요. 💡 이는 복잡하고 시간이 오래 걸리는 재건축 사업의 특성상, 사업 지연으로 인한 공사비 상승이나 규제 변화와 같은 리스크를 최소화하고 수익성을 극대화하기 위한 전략이라고 볼 수 있어요. 📈

기사에서는 특히 조합장의 역할이 재건축 사업의 성패를 좌우한다고 이야기하고 있어요. 🙋‍♂️ 잘못된 조합장 선임은 사업 기간을 1~2년씩 지연시킬 수 있으며, 이는 투자자에게 큰 손해로 이어질 수 있다는 점을 지적해요. 또한, 조합원이 사업 추진에 동의하도록 설득하는 무기는 결국 '숫자'라는 점을 강조해요. 분담금 감소, 환급금 증가, 예상 분양 수익 등을 명확하게 제시해야 조합원들의 적극적인 참여를 이끌어낼 수 있다는 것이죠. 💰 이를 위해 한 대표는 건설사업관리(CM)사를 통해 시공사 자료를 꼼꼼히 검증하고, 공사비 갈등을 사전에 방지하며 원베일리 사례처럼 공사비 인상 폭을 최소화했다고 밝히고 있어요. 👨‍🔧

또한, 기사에서는 '통합 재건축'의 중요성도 언급하고 있어요. 🤝 서울시가 통합 재건축을 선호하는 이유와 통합을 통해 얻을 수 있는 이점을 설명하며, 여러 단지가 개별적으로 사업을 추진하는 것보다 통합될 때 인허가 절차가 수월해지고 사업성이 높아질 수 있다고 조언하고 있어요. 이는 연관 기사에서도 언급되는 '1기 신도시 정비 사업'과 같이 대규모 재건축에서 효율성을 높이는 중요한 전략으로 볼 수 있어요. 🏘️ 마지막으로, 젊은 투자자들에게는 자본이 적을 경우 한강벨트 초기 재개발 지구에 투자하여 장기적인 시세 차익을 노리는 전략을 제안하며, 재건축은 영원한 부동산 공부의 기본이라고 강조하고 있답니다. 📚

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2011년

한형기 HK미래주택연구원 대표가 신반포1차 조합장으로 나서 17년간 멈춰 있던 재건축 사업을 재개하는 데 성공했어요. 이 사업은 이후 아크로리버파크로 재탄생하며 반포 지역의 대장주로 자리매김했답니다. 🏘️✨
2014년 10월

재건축 사업이 법적으로 명확해지면서 지방까지 확산되고, 주택업체들의 진출도 활발해지고 있다는 내용이 보도되었어요. 🏗️🏠 재개발과 유사하지만, 절차가 간단하고 기간이 단축되는 장점이 주목받았습니다.
2022년 12월

재건축 사업에서 조합장의 역할이 매우 중요하다는 분석이 나왔어요. 조합장 한 명이 사업 기간을 좌우할 수 있으며, 조합원들은 분담금, 환급금, 분양 수익 등 숫자로 설득될 때 움직인다고 보도되었습니다. 📊🗣️
2024년 5월

정부가 1기 신도시 특별법을 활용하여 최대 3만 9000가구의 재건축 계획을 발표했어요. 분당, 일산 등에서 '선도지구' 선정을 위한 경쟁이 치열할 것으로 예상되며, 주민 동의율과 통합 재건축 규모가 주요 선정 기준이 될 전망입니다. 🏘️🏙️
2025년 2월

국민의힘이 재건축·재개발촉진법 제정을 추진하며 건설 경기 회복을 강조했습니다. 이 법안은 재건축·재개발 진행 절차를 최대 3년까지 단축하고 용적률 규제를 완화하는 내용을 담고 있어요. 📈🚀
2025년 12월

재건축 사업의 근본적인 문제 해결을 위해 절차 개선이 시급하다는 사설이 나왔어요. 비리가 개입할 요소를 사전에 제거하고, 필요한 경우 공공기관이 사업을 대행하는 방안도 제시되었습니다. 🛠️💡
2026년 6월 14일 (기준 시점)

최근 재건축은 속도가 생명이며, 이를 위해서는 숫자와 서울시와의 파트너십이 중요하다고 '재건축의 신'이라 불리는 한형기 대표가 강조했습니다. 시공사와의 공사비 갈등 역시 숫자로 풀어야 하며, 통합 재건축이 사업성과 인허가에 유리하다는 조언이 있었어요. 💯🤝

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

재건축 사업의 속도가 빨라지면, 개인 투자자들은 더 빠르게 시세 차익을 기대해 볼 수 있어요. 특히 자본이 적은 젊은 투자자들에게는 한강변 초기 재개발 지역이 좋은 기회가 될 수 있다는 조언도 있어요. 이는 미래 가치를 보고 장기 투자하는 개인들에게 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 하지만 재건축 과정에서 발생하는 이주 수요로 인해 단기적으로 전세 가격이 상승할 수 있다는 우려도 있어요. 🏠🔑

재건축 사업의 속도 증가는 건설사들에게 직접적인 영향을 미칠 거예요. 사업 기간 단축은 공사비 부담을 줄이고, 예측 가능성을 높여 건설사들의 수익성을 개선하는 데 도움이 될 수 있어요. 또한, 재건축 활성화는 건설 경기 회복에 긍정적인 영향을 미쳐 철강, 시멘트 등 후방 산업과 관련 서비스업에도 온기를 불어넣을 것으로 기대됩니다. 시공사와 건설사업관리(CM)사 간의 효율적인 협업은 공사비 갈등을 줄이고 사업 안정성을 높이는 데 기여할 수 있어요. 🏗️📈

정부는 재건축 사업 속도 향상을 통해 주택 공급을 늘리고 건설 경기 회복을 도모할 수 있어요. 특히 1기 신도시 등 대규모 재건축 사업은 도시 정비와 주택 공급 확대라는 두 마리 토끼를 잡는 데 기여할 수 있습니다. 하지만 재건축 사업이 과열될 경우 투기 수요를 자극하거나, 이주 수요로 인한 전세난을 야기할 수 있어 정부의 세심한 시장 관리가 필요해요. 또한, 재건축 절차 간소화와 통합 재건축 유도는 사업성을 높여 침체된 건설 경기를 부양하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 🏛️⚖️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

재건축 사업에서 '속도'와 '숫자'의 중요성이 더욱 부각되고 있어요. 한형기 HK미래주택연구원 대표는 조합장의 역량, 조합원의 구체적인 수익률 제시, 그리고 서울시와의 협력을 통해 사업 속도를 높이는 것이 재건축 성공의 핵심이라고 강조하죠. 이는 재건축 사업이 단순한 주거 환경 개선을 넘어, 참여자들의 실질적인 경제적 이익과 직결되는 만큼, 투명하고 효율적인 정보 공개와 사업 추진 방식이 더욱 중요해지고 있다는 것을 보여줘요. 🏙️💰

또한, 서울시와 같은 행정기관과의 '파트너십' 구축이 재건축 사업의 인허가 속도를 좌우하는 중요한 요소로 떠오르고 있어요. '서울시가 좋아하는 그림'을 제시하여 행정 절차를 신속하게 통과시키는 것이 사업 기간 단축에 기여하며, 이는 곧 사업비 부담 증가와 규제 변수 발생 가능성을 줄이는 효과로 이어져요. 🤝✨

한편, 재건축 사업의 복잡성을 고려할 때, 시공사와의 공사비 갈등을 효과적으로 관리하기 위해 건축, 설비, 전기 등 각 분야 전문가로 구성된 건설사업관리(CM)사를 거치는 방식이 제안되고 있어요. 이는 코로나19 팬데믹이나 원자재 가격 급등과 같은 외부 요인에도 불구하고 공사비 인상 폭을 합리적인 수준으로 유지하는 데 기여할 수 있는 전략이에요. 👷‍♀️🏗️

마지막으로, 개별 단지보다는 여러 단지를 통합하여 재건축을 추진하는 것이 서울시의 선호도를 높이고, 민원 발생 가능성을 줄이며, 사업성을 개선하는 데 유리하다는 점도 시사하는 바가 커요. 이는 더 큰 규모의 개발을 통해 효율성을 극대화하고, 도시 계획 차원에서도 긍정적인 영향을 줄 수 있음을 보여줘요. 🏘️➡️🏢

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

지금까지 재건축 사업에서 중요한 요소로 강조되어 온 '속도'와 '숫자를 통한 설득'이 계속해서 중요하게 작용할 것으로 보여요. 조합장의 역할, 조합원과의 소통, 그리고 서울시와 같은 행정기관과의 파트너십이 원활하게 이루어진다면, 사업은 큰 변동 없이 안정적으로 진행될 가능성이 높아요. 🏡
시공사와의 공사비 갈등도 건설사업관리(CM)사를 통해 전문가적인 검증과 조율이 이루어진다면, 예상치 못한 큰 폭의 비용 상승 없이 관리될 수 있을 거예요. 또한, 서울시가 선호하는 방향으로 사업 계획을 수립하는 것이 인허가 절차를 간소화하고 사업 기간을 단축하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상해요. ✅
정부의 재건축 관련 정책이나 규제가 급격하게 변하지 않는다면, 현재의 재건축 사업 방식과 시장의 흐름이 일정 기간 유지될 수 있어요. 📈
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 '재건축 일타강사' 한형기 대표가 강조한 '속도'와 '숫자를 통한 설득'이 재건축 사업 전반에 더욱 깊숙이 자리 잡게 된다면, 재건축 사업의 속도는 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 특히, 젊은 조합원들이 적극적으로 참여하여 단톡방이나 온라인 커뮤니티를 통해 정보를 공유하고 리더십을 발휘한다면, 조합장의 의사결정에 대한 투명성과 효율성이 높아질 수 있어요. 📢
정부 차원에서도 재건축·재개발 촉진법 등을 통해 사업 절차를 단축하고 용적률 규제를 완화하는 등 재건축 활성화를 위한 정책적 지원이 강화된다면, 더 많은 사업지가 신속하게 추진될 가능성이 있어요. 🏛️ 또한, 1기 신도시 특별법과 같은 제도가 실제 성공 사례를 만들어내면서 재건축 사업 모델이 전국적으로 확산되고, 더 많은 지역에서 재건축 추진이 활기를 띨 수 있을 것으로 보여요. 🏘️
특히, 서울시와의 협력을 강화하여 '서울시가 좋아하는 그림'을 제시하는 것이 일반화된다면, 인허가 과정에서의 불필요한 마찰이 줄어들고 사업 추진 속도가 한층 빨라질 수 있어요. 🖼️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

재건축 사업의 핵심 중 하나인 '조합장'의 역할이 불안정해지거나, 조합원의 의견 수렴 과정에서 큰 갈등이 발생한다면 사업 진행에 제동이 걸릴 수 있어요. 😟 또한, 연관 뉴스에서 언급된 것처럼 조합장의 무능이나 부패 문제가 불거질 경우, 사업이 지연되거나 중단되는 사태로 이어질 수도 있어요. 🚨
특히, 부동산 시장 상황이 급변하거나 예상치 못한 경제 위기가 발생할 경우, 공사비 상승이나 금융 비용 증가로 인해 사업성이 악화될 수 있어요. 📉 이로 인해 조합원들의 분담금 부담이 커지면서 사업 추진에 대한 회의적인 시각이 확산될 수 있으며, 이는 재건축 사업의 동력을 약화시킬 수 있어요. 😥
또한, 재건축 관련 법규나 정책이 예상치 못한 방향으로 변경되거나, 지역 주민들의 반대 여론이 거세질 경우 사업 진행에 차질이 생길 수 있어요. ⚖️ 예를 들어, 재개발·재건축 과정에서 원주민의 주거권 보장 문제나 과도한 투기 우려가 제기된다면, 정부나 지자체의 정책 방향이 달라질 가능성도 배제할 수 없어요. 🤝

[주요 용어 해설 (Glossary)]

조합장

재건축 사업에서 조합원들의 권익을 대표하고 사업 전반을 이끌어가는 핵심적인 역할을 담당하는 사람을 말해요. 🏠 조합장은 조합원 총회를 거쳐 선출되며, 사업 계획 수립, 시공사 선정, 인허가 진행 등 사업의 모든 과정을 책임지고 관리해요. 한형기 대표는 조합장의 역량이 재건축 사업의 속도와 성공에 결정적인 영향을 미친다고 강조하며, 정보 공개와 숫자를 통한 설득 능력이 중요하다고 말했어요. 📊 관련 기사에서도 조합장의 지위가 CEO나 대통령에 비견될 만큼 막강하며, 조합장 리스크가 재건축 사업 자체를 좌우할 수 있다는 점을 지적하고 있어요. 🚀
사업성

재건축 사업을 통해 얻을 수 있는 경제적 이익의 정도를 의미해요. 💰 사업성은 단순히 개발 이익뿐만 아니라, 사업이 얼마나 효율적으로 진행될 수 있는지, 그리고 규제나 시장 상황 변화에 얼마나 잘 대응할 수 있는지를 종합적으로 고려해야 해요. 한형기 대표는 분담금 감소, 환급금 증가, 분양 수익 증대를 통해 조합원의 실제 수익이 늘어나는 것을 사업성의 핵심으로 보았어요. 📈 또한, 서울시와의 파트너십, 즉 시가 받아들일 수 있는 사업 계획을 세우는 것이 행정 절차를 신속하게 통과시키고 사업성을 높이는 데 중요하다고 언급했어요. 🏛️
건설사업관리(CM)

건축, 설비, 전기, 토목, 조경, 소방 등 다양한 분야의 전문가들이 모여 건설 사업 전반의 계획, 설계, 시공, 유지관리 등 모든 단계에서 사업 관리 서비스를 제공하는 것을 말해요. 🏗️ 한형기 대표는 시공사와 직접 대면하는 대신 CM사를 통해 자료를 검증하고 공사비 갈등을 해결하는 방식을 사용한다고 밝혔어요. 🧐 이를 통해 코로나19 팬데믹과 원자재 가격 급등 속에서도 공사비 인상 폭을 낮게 유지할 수 있었다고 설명했어요. CM은 사업의 효율성을 높이고 위험을 관리하며, 품질을 확보하는 데 중요한 역할을 해요. ✅