다주택자 압박에 매물 늘었지만…전월세 가뭄 유의해야 [이인화의 건축 길라잡이]

부동산을 이야기하면 사람들은 먼저 가격을 묻는다. 전월세가 오르면 한 달 살림이 흔들리고, 매매가가 오르면 미래의 계획이 접힌다. 가격은 현실이고 고통은 즉각적이다. 다만 집을 가격표로만 읽는 순간 주택의 본질이 흐려진다. 집은 '공간'이고, 공간이 있어야 비로소 '사용'이 가능하다.

이처럼 공간의 존재가 열어주는 삶의 기능이 사용 가치다. 그리고 그 공간이 직장·학교·교통·병원·공원 같은 도시의 맥락과 결합해 '여기에서 살아도 되겠다'는 감각을 만들 때 공간 가치가 된다. 결국 집은 자산이기 이전에 사람의 하루를 얹는 자리다.

요즘 주택 정책은 주거 불안을 '구조'보다 '대상'으로 설명하는 방식에 가까워 보인다. 집값과 전월세가 흔들릴수록 사람들은 복잡한 원인보다 분명한 책임 소재를 원한다. 공급은 시간이 걸리고, 숫자는 어렵다. 반면 '누가 문제인가'는 한 문장으로 정리된다. 그래서 정책도 종종 그 욕구에 기대어 다주택자, 나아가 임대사업자까지 한 덩어리로 묶어 압박하는 방식으로 설계된다. 이 논리가 빠르게 받아들여지는 이유는 이해할 만하다. 무주택자에게 주거 불안은 매일의 생활비와 직결되고 전세 만기나 월세 인상 통보는 삶을 즉각 흔든다. 그럴 때 누군가를 강하게 제어하는 조치는 '그래도 정부가 움직인다'는 신호로 읽히기 쉽다.

사람들이 응징의 장면에 기대는 마음은 결국 '부족'에서 나온다. 빵이 모자란 마을에서 지배자가 해야 할 일은 빵을 더 굽게 하는 일인데, 그 대신 빵을 나눠 먹던 사람을 끌어내 '네 탓'이라 꾸짖는다면 배고픔은 사라지지 않는다. 분노만 잠시 달래질 뿐 다음 끼니는 더 불안해진다. 주택도 똑같다. 부족을 해결하지 않으면 누군가를 혼내는 장면은 계속 필요해진다. 그때 박수를 치는 다수도 결국 같은 배에 있다. 오늘은 남이 맞지만 내일은 내 임대차가, 내 가족의 거처가 흔들릴 수 있다는 사실을 모두 알고 있기 때문이다. 정책이 편을 갈라 공분을 키울수록, 시장의 불신은 깊어지고 공급은 더 늦어진다. 쾌감은 짧고, 이사와 불안은 길다.

주택 공급 없이 특정 집단에 책임을 돌리는 안도감은 오래가지 않는다. 표적이 누구든, 집의 수가 늘지 않는 한 시장의 바닥은 바뀌지 않기 때문이다. 소유자를 바꾸는 조치는 거래를 만들 수는 있어도 공급을 만들지는 못한다. 더 근본적인 질문이 남는다. 다주택자·임대사업자의 주택에 임차로 살고 있던 사람들은 어디로 가나.

압박이 커져 매도가 늘거나 임대가 위축되면, 그 공간은 '거주의 자리'에서 '거래의 대상'으로 성격이 바뀐다. 이때 매수자가 실거주로 들어가면 임대 시장에선 그 집이 빠져나간다. 임대 한 칸이 사라지면 남은 임대의 경쟁은 거칠어지고 전월세는 다시 예민해진다. 가격을 잡겠다는 압박이 오히려 임차인의 이동과 경쟁을 자극해 가격 불안을 되살리는 역설이 생긴다.

다주택자와 임대사업자는 종종 '사재기'라는 말로 묶인다. 금을 사모으는 사람처럼 쌓아두는 존재로 그려지기도 한다. 그러나 금은 금고에 들어가는 순간 기능을 멈춘다. 소유권만 이동할 뿐, 누군가의 하루를 담지 못한다.

반면 집은 금고에 넣을 수 없다. 공간은 누군가가 살아야 가치가 유지되고, 관리·수선·운영이 따라붙는다. 다주택자와 임대사업자의 공통된 순기능은 바로 여기에서 나온다. 새집을 '창조'하는 주체는 아닐지라도, 이미 존재하는 주택 재고를 임대라는 형태로 돌려 시장의 숨통을 틔우는 역할을 한다. 이동이 잦은 청년과 전근 가정, 돌봄으로 급히 거주지를 옮겨야 하는 사람들에게 임대는 선택지가 아니라 안전망이다. 또 임대 재고는 공급이 부족한 국면에서 가격 급등의 파고를 완충한다. 운영이 지속돼야 수선과 개선이 가능하고, 낡은 집이 '살 만한 집'으로 남는다. 이 기능을 통째로 적으로 돌리면, 줄어드는 것은 '부당한 이익'만이 아니라 '지금 당장 살 수 있는 공간'이기도 하다.

물론 단서는 분명하다. 투기적 기대만으로 보유하거나 빈집을 늘리고, 임차인을 불안정하게 만드는 행태는 제어돼야 한다. 그러나 제어는 '숫자'가 아니라 '행태'와 '기능'에 맞춰 정밀해야 한다. 다주택과 임대 운영을 모두 같은 죄목으로 눌러버리면 시장은 공급 의지를 잃는다.

그리고 이 논의의 한복판에 다세대주택이 있다. 다세대는 그동안 '값이 싸고, 위험하고, 불안한 집'이라는 낙인 속에 방치돼왔다. 그러나 현실에서 다세대는 도시에 가장 넓게 깔린 임대 기반이고 청년·신혼·고령 1~2인 가구의 첫 주거를 떠받치는 생활 인프라스트럭처다.

다세대를 안정시키지 못하면 전월세의 바닥은 흔들리고, 임대차 시장의 불안은 쉽게 사라지지 않는다. 다세대가 불안해질 때 시장은 한쪽으로 쏠린다. 안전한 몇몇 유형으로만 몰리고 그 결과 가격은 더 가파르게 올라간다. 공급을 말하면서 다세대를 외면하는 것은 도시의 가장 큰 '현장'을 외면하는 일이다.

가격 문제를 진짜로 풀려면 공급을 피할 수 없다. 주택은 설계와 인허가, 기반시설과 공사 기간이라는 시간을 필요로 한다. 그래서 공급은 느리고 정치적으로 불리하다. 하지만 느리다고 외면하면 공백은 미래로 이월된다. 오늘 착공이 줄면 몇 년 뒤 입주가 줄고 그 충격은 임대 시장으로 먼저 온다.

악순환을 끊는 길은 응징의 장면이 아니라 설계의 언어다. 인허가의 불확실성을 줄이고 기반시설을 앞당기고, 정비사업의 병목을 풀어 '살 수 있는 공간의 총량'과 '지금 선택 가능한 물량'을 늘려야 한다. 그 과정에서 다세대의 안정화와 활성화는 선택이 아니라 필수다.

주택 정책은 징벌이 아닌 공존의 설계가 필요하다. 공급을 해결하지 않는 것은 주택 정책에 대한 방임이다.

[이인화 도원건축사사무소 대표·부동산학 박사 ]

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