강남 빠지고, 성북 뛰고…'외곽 매수세'가 갈랐다

서울 부동산 시장에서 강남권 집값이 하락해도 다른 지역은 크게 흔들리지 않는 ‘탈동조화’ 양상이 나타나고 있다. 전문가들은 다주택자 중과세 유예가 만료되는 5월 10일 이후 매물 잠김과 외곽 지역 매수세가 서울 아파트 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다고 관측했다.

30일 한국부동산원에 따르면 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 1월 넷째주부터 3월 넷째주까지 8주간 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)의 아파트 가격은 누적으로 0.07% 하락했다. 강남구가 0.46%로 하락 폭이 가장 컸다. 송파구(-0.19%) 서초구(0.04%)도 부진한 모습을 보였다.

이 기간 서울 전체적으로는 1.03% 올랐다. 외곽 지역이 상승 흐름을 이어갔기 때문이다. 성북구가 누적으로 2.12% 상승했다. 강서구(2.00%) 영등포구(1.86%) 관악구(1.80%) 구로구(1.72%) 중구(1.71%) 동대문구(1.70%) 서대문구(1.69%) 등 순으로 집값이 올랐다. 상승 폭을 7주 연속 줄이던 서울 아파트값 변동률이 3월 넷째주(23일 기준) 다시 오름폭을 키운 것도 외곽 매수세 영향이다.

과거에는 강남권 집값이 서울 집값의 바로미터 역할을 했다. 강남이 오르면 마포·용산·성동 등 차상급지를 거쳐 외곽으로 상승세가 확산했기 때문이다.

서울에서 지역 간 탈동조화 현상이 나타나는 것은 정부의 고강도 대출 규제 영향이 크다. 지난해 ‘10·15 대책’으로 주택 분양 가격이 15억원, 25억원을 초과할 경우 각각 대출 한도가 4억원, 2억원으로 제한된다. 최대 한도인 6억원까지 대출을 받을 수 있는 15억원 이하 아파트로 매수세가 쏠리는 이유다.

세대 간 이해관계가 엇갈리는 것도 집값 차이의 요인으로 꼽힌다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “고가 주택을 보유한 고령층은 보유세 부담에 민감해 매도로 기울고 있다”며 “근로소득으로 보유세를 감당할 수 있는 젊은 세대는 비강남·중저가 지역에서 적극적으로 매수한다”고 설명했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com