[MK 경공매 시리즈1] 반값 경매, ‘수익형 부동산’에서 찾아라 경매 상가·꼬마빌딩 매물, 3배 늘어

1. ‘반값’에 나온 경매 상가

2. ‘지산, 생숙’ 등 틈새 상품

3. 꼬마빌딩·상가주택 경매 투자 ‘기회’

4. 수도권 꼬마빌딩 ‘반값 낙찰’ 주목

5. 수익형 경매, 철저한 ‘입지·상권’분석 관건

지난 1분기 경매시장에 나온 상업용 부동산 물건이 5년 사이 최대치를 기록했다. 경매시장에서 도심·역세권 내 입지 여건이 좋은 수익형 부동산이 주요 물건으로 자리잡고 있다. 예전에는 찾아보기 어려운 우량 입지의 핵심 경매 물건도 다수 입찰에 부쳐지고 있다.

경매 물건은 쏟아져도 수차례 유찰이 되도록 낙찰되지 않으면서 경매 물건은 점차 쌓이고 있는 상황이다. 10·15 대책 핵심 타깃도 아파트에 집중돼 있다. 수익형 부동산은 이번 규제 대상에서 제외됐다. 아파트 대출을 조이더라도 그 자금이 상업용 부동산으로 옮겨가면 정책 효과는 반감된다. 투자자들이 벌써 ‘10·15 규제로 인한 반사이익 예상 지역’과 ‘토허구역 대장 오피스텔과 상가’ 투자 등에 관심이 몰리고 있다.

1. 반값에 나온 경매 상가 노려라

▶ 서울·수도권 반값 낙찰 물건 증가

내수경기 둔화와 고금리 여파로 상가 경매 물량이 급증하고 있다. 서울의 상가 경매 진행건수가 10년만에 3000건을 넘어섰다. 올해 서울 상가의 낙찰률은 18%, 낙찰가율은 65%, 수도권과 지방은 각 20%, 50%대 수준에 그쳤다. 시중은행의 높은 금리, 온라인 유통망 확대 등이 복합적으로 작용한 결과이다. 이러한 흐름은 결국 임대수익률 하락으로 이어지고, 공실이 장기화된 상가가 늘어나면서 경매물건 증가에도 영향을 미친다.

서울 도심과 수도권, 지방 상가 물량이 늘어 50~60%에 낙찰받는 빈도가 늘었다. 특히 입지와 상권이 좋은 우량 물건까지 2~3회 유찰해 반값 수준에 낙찰되는 사례가 늘었다. 수회 유찰해 반값 수준에 낙찰받는다면 임대를 놓을 경우 거의 임대수익률은 10% 이상을 넘어서 일반 임대수익의 두 배의 수익을 거두는 투자 대상이다.

이 달 서울 영등포동 65㎡ 1층 상가는 감정가(6억원대)에서 단독으로 64%를 써내 4억원대에 낙찰됐다. 서울의 낙찰가율은 60~70%를 보인다. 수도권의 경우 낙찰가율은 폭락 수준이다. 50% 낙찰이 대부분이고 30~40%의 낙찰가율은 1층, 목 좋은 상가의 낙찰 사례도 다수다.

임대수익을 목적으로 상가 경공매 물건을 고를 땐 2회 이상 유찰돼 가격의 거품이 빠진 매물 중 수익이 검증된 상가를 고르는 게 유리하다. 1~2층 임대가 맞춰지고 현재 영업 중인 상가를 고르는 게 낫다. 상권 활성화가 기대되고 상업지 규모가 적은 택지지구나 신도시 근린상가를 노리면 안정적인 수익이 예상된다.

겉이 번듯하고 여러 번 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰받아야 수익성과 투자성을 높일 수 있다. 건축된 지 오래된 아파트단지 내 상가에 있는 경매물건은 고객 유출로 슬럼화돼 상권이 크게 떨어지는 경우가 많다. 대형 유통센터가 많이 생겨 단지 내 상가 이용고객이 줄어서다. 되도록 배후세대가 수요가 넉넉한 안정적인 임대수익이 보장된 상가를 골라야 투자이익을 보장받을 수 있다.

다음 시간에는 지식산업센터와 생활형숙박시설에 대해 알아보자.

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